一、承租人优先购买权制度的渊源演变与现实存在

　　我国的承租人优先购买权制度，最先由司法解释规定，即1988年1月26日通过的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”之规定。11年后，我国法律正式规定了承租人优先购买权制度，即1999年10月1日生效的《合同法》第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定。然而，《合同法》第230条的规定与《民通意见》第118条的规定相比较，在文字上有两处变化：一是将“提前三个月通知承租人”改为“在出卖之前的合理期限内通知承租人”；二是去掉了关于承租人优先购买权受到侵害如何进行救济的内容。前一变化，是对承租人优先购买权制度个别细节问题的调整与完善，未从根本上改变承租人优先购买权制度。后一变化，使得对承租人优先购买权制度的理解与适用问题变得疑难和复杂起来：一方面，既可认为承租人优先购买权制度没有发生变化，即对承租人优先购买权受到侵害的，仍可按《民通意见》第118条规定的方法进行救济；另一方面，又可认为承租人优先购买权制度发生了根本性变化，即对承租人优先购买权受到侵害的不能再按《民通意见》第118条规定的方法进行救济。

　　从法律规定与司法解释的效力关系上看，《民通意见》是人民法院适用《民法通则》的司法解释，在《合同法》实施以前，人民法院当然应当执行《民通意见》第118条的规定；在《合同法》实施后，由于对《民通意见》第118条所规范的事项，《合同法》第230条已有明确规定，故根据新法优于旧法的原则，作为《民法通则》司法解释的《民通意见》第118条就不能作为适用《合同法》第230条的司法解释，至此《民通意见》第118条就自然失去了效力。