2001年第4期《中华人民共和国最高人民法院公报》公布的《于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖案》（简称《于案》）[6]。该判决将房屋买卖合同和房屋产权变更登记区分为两个法律事实，不以登记作为买卖合同生效与否的条件，无疑该案将在此方面提供范例。本案公布在最高人民法院机关的权威刊物上，公报上的案例均经最高人民法院审判委员会严格审定，案例在我国“虽然并非英美法系的判例，法院不能引用它们。但是他们仍然起着指导示范作用，同类案件实际均可照办”，[7]所以，该判决对司法实践产生的影响将是重要和深远的。首先该判决区分房屋买卖法律关系的两个法律事实：房屋买卖合同（物权变动的原因行为）和产权变更登记（物权变动）；其次判决科学地阐述物权变动和物权变动的原因行为的原则。最后对于类似的法律关系审理和物权立法提供很好的参考作用。可以这样说，这将是具有里程碑性质的判决。对于类似民事法律关系的司法审判和将来的物权立法都具有极其重要的意义。
结论
民法准则只是以法的形式表现（反映）社会生活条件，不动产物权变动和原因行为的区分原则真实反映社会经济生活条件，所以我国物权法应当吸收区分原则合理之处。笔者建议在
物权法中规定：不动产物权变动必须办理登记，未经登记，不得对抗第三人。以发生物权变动为目的的合同，依法成立之时即具有法律约束力。对故意逃避监管（包括税收）的行为，按照行政法上规定承担责任。区分原则就区分私法和公法的作用范围与不同的价值取向，维护了交易的安全和效率，较好平衡了国家、交易当事人以及第三人的利益，有利于建立一个有序的市场经济流转秩序。
【作者简介】
梁三利，男，（1971—），南理工司法管理方向博士生，，江苏省委党校法政部，主要从事民商法、程序法研究。
【参考文献】[1] 肖厚国. 物权变动研究[M]北京：法律出版社2002，60-61
[2] 法国民法典第1538条规定：“当事人双方……标的物和价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，标的物所有权即依法由出卖人转移于买受人。”可见，依法国法所有权的转移仅仅依据当事人的合意就可实现转移。后法国又制定了不动产登记法，日本民法典第176条规定：“物权的设定和转移，因当事人意思表示而发生效力。”第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法进行登记，不得以之对抗第三人。”根据法国民法的规定，所有权作为债权不具有对抗第三人之效力。
[3] 王利明
物权法伦[M] 北京：中国政法大学出版社 ，1998，141
[4] 孙宪忠 物权变动的原因与结果行为的区分原则[J]法学研究，1999（5）：34
[5] 张俊浩 民法原理[M] 北京：中国政法大学出版社 1997，542
[6] 案件事实是于存库与董成斌、董成珍签订一份《房屋买卖协议》约定：于存库将门面房一间，以12.2万元卖给董成斌和董成珍；土地使用出让金，由余存库负担；税金及过户费。由董成斌和董成珍负担；公证费各负担一半。董成斌和董成珍支付给余存库现金12.2万元，于存库将房屋交给董成斌和董成珍，董成斌和董成珍以出租人身份继续出租该房至今，于存库起诉到广汉市人民法院，认为至今未办理房屋买卖登记，请求判令房屋买卖协议无效。一审法院认为合同有效，没有办理产权变更登记之前，不具有将协议指向的房产权权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和当事人的约定行
为办理权属变更登记履行自己的义务。原告的行为有违诚实信用原则，也有损于交易
的安全，不予支持。双方未及时办理变更登记手续，都有过错应承当相应的责任。双方的协议应继续履行。二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
[7] 加滕一郎 民法和环境法诸问题[M]：北京：中国人民大学出版社 1985，319
