（二）房屋产权过户登记

　　房屋所有权的性质为绝对权，具有排他性。因为物权的排他性，所以物权的变动法律要求当事人以法定方式向社会公开这就是物权的公示原则，经过公示的物权才能产生公信力。为了保障交易安全，也便于国家对不动产的监督和管理（包括税收），对于不动产，法律多规定不动产变动的公示方法为登记。如果不登记，仅房屋的产权不发生变动，不是指买卖协议本身不能成立或无效。

　　房屋产权变动的法律事实区分原因行为和结果行为，有较强的实践价值。因为：（一）区分原则符合物权为排他性而债权为请求权的法理。在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效合同的效力。出卖人违约的应承担违约责任，买受人可请求法院强制交付或办理登记或违约损害赔偿；[4]（二）区分原则有利于体现“债就是法律上可期待的信用”[5]的本质，有利于 “重合同守信用”社会风气的形成，同时有利于确定物权变动的时间，妥善平衡合同双方及第三人的利益。实践证明区分原则是科学的；（三）就房屋买卖而言，出卖方往往处于优势地位，而买方绝大多数是居于弱势地位，他们辛辛苦苦积攒多年的积蓄去买房子，开发商或出卖方不去办理登记而得不到产权，甚至有的买房人已化巨款进行了装修并且已经入住，如果因未办理登记而认定房屋买卖合同无效，有违《合同法》鼓励交易的立法精神和具体的法律规定，而且执行会耗费大量的人力、物力，不符合诉讼经济原则，社会效果也不好。正因为受上述做法的影响，在司法实践中以产权变动未登记而判决房屋买卖合同无效的案件大多产生了不良的社会效果。未办理登记前合同不成立或无效，交易不稳定，影响交易的效率。对当事人而言，守约者因法律的含糊得不到救济，毁约者却可根据司法解释而得到法律的“帮助”，不利于对交易效率的保护，也有损于法律的公正、公平。

　　由此可见，不动产物权变动与其原因行为的区分原则是合理的，登记都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不房屋买卖合同本身无效。

　　五　我国立法和司法实践的区分原则

　　过去，我国的立法和司法实践未能很好贯彻不动产物权变动和其原因行为区分的原则，甚至以不动产物权登记作为原因行为的生效要件。