二　不动产物权登记制度立法模式

　　大陆法系不动产物权变动可以归结为：形式主义（登记成立主义）和意思主义（登记对抗主义）。英美法系实行地券交付主义。

　　物权变动形式主义是指不动产物权变动的完成不仅需要当事人的合意外，而且还要以登记作为物权的必要条件。形式主义内部有债权形式主义和物权形式主义。前者以瑞士和奥地利为代表，后者以德国为典型。[1]

　　对于不动产物权变动债权形式主义，瑞士法学家主流派的解释大致为以下几点：1发生物权的意思表示即为物权的意思表示，二者合而为一，无区分之必要；2、不动产物权的变动除了当事人之间的意思表示外，还需要履行登记的公示无权才能发生变动；3物权的变动中不需要另外有物权的意思表示；不承认物权行为的无因性。由于债权的合意与的登记行为完成物权发生变动，所以被称为债权形式主义，与德国的物权形式主义和法国的意思主义相区别。

　　不动产物权变动物权形式主义。德国物权形式主义的要点是：1、一个物权交易包括两项契约，即债权契约和物权契约，二者是不同的法律行为；2、物权变动除了债权契约和物权契约外，对于不动产，必须办理登记，无登记物权变动无由产生；3、易发生无权变动为目的的物权契约和债权契约严格区分，相互独立，认可物权行为的存在和物权行为的无因性。

　　不动产物权变动的意思主义是指物权变动的完成仅以当事人的意思合致为满足，也就是说在该法下，产生物权变动的合意与产生债权的合意乃同一的意思表示，对二者不加区分，不以登记为物权变动的要件。[2]我们应当注意的是：法国和日本后来都颁布不动产登记法，规定不动产物权的变动不经登记不得对抗第三人。法国和日本是典型的登记对抗主义国家。

　　英美法系实行地券交付主义，尽管一般不区分物权和债权，但一般也强调物权的公示。英美判例法认为不动产的买卖（交易）是sale或transaction，不动产的转让是conveyance.让与不动产时，当事人作成让与证书，连同证券交给登记机关，经登记机关审查或，在登记薄上记载权利的转移的事实。地券交付主义实质上和形式主义相一致。都是强调物权变动和原因行为的分离，不动产物权的变更需要经过公示（登记），公示是物权变更的生效要件。[3]

　　三　不动产物权变动登记立法模式评析

　　形式主义不论是债权形式主义抑或物权形式主义在都强调不动产物权变动和其原因行为的分离的事实，物权发生变动的原因行为与物权变动行为本身为两个法律事实；不动产物权的物权的变更需要经过公示，公示是物权变更的生效要件。登记作为公示方法。