兼论我国不动产登记效力

　　《合同法》颁布之后，物权立法正式提到立法日程。因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段导致在实践中，混淆物权变动与原因行为的区分，损害当事人的利益。如1998年，河南某法院审理一个案件：李某将房屋卖给张某，张某将房款交给李某，住进房子并对房子进行装修，双方未办理房屋的过户登记，三年后，李某去法院起诉张某，认为房屋买卖未办理过户登记，买卖合同无效，愿意退还房屋，最后法院支持其请求，社会效果不好。判决的法律效果和社会效果发生严重的冲突。从法律角度而言，我们的法官并没有枉法裁判，实质上对不动产登记效力认识是本案的症结所在，故本文对不动产物权变动与其原因行为的区分原则探讨—兼论对我国不动产登记的效力借鉴。

　　一　不动产物权登记的含义

　　不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

　　物权是对世权，具有排他性，物权的对世性和排他性就意味着，一旦一个人取得所有权，他人不得有内容与其对立的物权的存在，这就是所谓的一物一权原则。为贯彻近现代社会对交易安全的理念，物权的变动采用公示制度，将物权的变动以一定形式向社会公开即法律强调不动产物权变动的登记程序。物权变动公示之重点应为物权之现实状态。由于物权现实状态和真实状态存在可能的差异，所以，世界各国和地区不得不围绕交易的安全和便捷这两个对立统一的价值取向上求得平衡，以此来求得适合本国实际的物权变动公示模式。对于不动产物权，各国一般施行不动产登记。就大陆法系和英美法系而言，可归结为三种立法模式。