但也有学者提出，物业税最好是地方和中央共享税。世界上的大多数国家包括我国，房地产税一般属于地方税。但是税制改革后，中央财政也应该参与物业税的分配，原因有二：1、我国目前还存在着东西部差别、农村和城市的差别，在保持国家平衡发展方面，中央政府要发挥主要职能，而税收调节则是很重要的方面。物业税开征后，这将是一个不小的数目，中央参与分配可以增强中央财政的实力，从而，中央政府可以通过转移支付的方式支持落后地区的发展。2、有利于发挥中央和地方两方面的积极性。物业税的征收贯穿物业的整个保有阶段，因此，征税工作复杂，中央和地方共同征税有利于工作的开展。[15]

　　笔者认为，物业税应为地方税还是地方与中央共享税，必须考虑中央政府和地方政府税权的合理划分。在税权的纵向分配方面，我国采取了与美国一样的分权模式。美国财政学家马斯格雷夫对分税制的税种结构设计了如下七项标准：1、以收入再分配为目标的累进税应划归中央，因为对收入的再分配应该由中央政府在全国范围内进行调节，实现公平目标应该以全国为疆界；2、作为稳定经济手段的税收应划归中央，而具有周期性稳定特征、收入起伏不大的税收应划归地方，因为稳定经济是全国性的职责，应由中央政府履行；3、地区间分布不均的税源划归中央，否则会引起地方间税收收入不平衡；4、课征于流动性生产要素的税收最好划归中央，否则会引起资源在地区间流动，扭曲资源在地区间的优化配置；5、依附于居住地的税收（如销售税和消费税）较适合划归地方；6、课征于非流动性生产要素的税收最好划归地方，这样不会引起资源在地区间的流动；7、受益性税收及收费对各级政府都适用。[16] 从各国实践看，中央税与地方税的划分，一般遵循以下几条原则：1、具有较强的稳定经济运行和调节分配功能的税种应化归中央政府。2、税基具有较强流动性的税种化归中央政府，税基流动性较弱的税种化归地方政府。3、体现受益原则的税种应化归地方政府，受益程度较弱的税种化归中央政府。4、根据征管效率原则划分中央税和地方税。5、中央税和地方税的划分应使中央和地方都具有稳定的收入来源。[17] 依据上述原则中的第2、3、4、5条原则，物业税的税基流动性较弱，受益性较强，地方政府易于掌握税源和进行监控，税收收入来源稳定，应化归地方政府；但依据其中的第1条原则，物业税具有较强的稳定经济运行功能和调节收入分配功能，似乎也可将其作为地方与中央共享税。笔者认为，物业税具有税源的非流动性，课征的直接受益性，对地方的强依附性，收入相对稳定性，以及对经济发展的适度弹性等地方税特征，其课税对象稳定，不同地方政府的税源易于区分，而且地方政府可以做到对本地区的税源实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率，同时其收入主要用于为本地区提供公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，因此是比较理想的地方税税种。诚如“鹅毛理论” [18]所示：税权的划分不是一般的科学，它在很大程度上更是一门艺术。[19] 从中央与地方存在的税收博弈关系看，对来自不动产的收入，多年以来中央与地方一直在不规范的形式下博弈，开征物业税绝不能减少地方政府税收努力的程度，不能忽视公平和效率双重价值，因此，将物业税化归地方政府更为合适一些。

　　（四）物业税应实行单一比例税率还是累进税率

　　物业税是实行单一比例税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为，对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会“公平”。对此，也有不同意见，认为物业税应实行“一刀切”的固定税率。[20] 应该说，固定税率和累进税率各有长短。固定税率简便易行，征税成本较低，税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性；而累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，则容易打击纳税人的生产经营积极性。因此，笔者认为，物业税采取固定比例税率更为适宜一些。其理由是，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅，按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响，因为各地不同的房价已经体现了地域差异。物业税改革的一个重要目标是改变现行房地产税与房地产价值脱节的现状，若将物业税税率设计为固定税率，税收只与不动产面积有关而与其价值无关，则与物业税改革目标相悖。因此，不宜采用固定税率。累进性税率也不是物业税税率的可行选择，因为开征物业税在置业方面的政策效果应是鼓励置业，而不是对置业和房地产市场发展起限制性作用，因此也不宜采用累进税率。考虑到这些情况，我国物业税税率的理想类型应为比例税率。[21] 美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算，例如，一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是，土地实行公有制，房屋购买人只对土地拥有使用权，而没有所有权，所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国，还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。[22]

　　（五）国有土地使用权出让金应否保留

　　在物业税开征后的税费调整问题上，物业税是否取代土地出让金成为最具争议的问题。支持物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金的一次性支付，是目前房地产价格过高的重要原因，如将其放在房地产持有阶段并按年并入物业税，房价就会因为房地产开发成本的减少而下降。目前，我国地价及税、费三大项成本约占房地产总成本的50%左右，而发达国家一般占20%左右，根据对相关的税收和费用分析，可以将房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及土地出让金合并，统一征收物业税。[23] 而反对物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金与物业税是两个性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。如果取代，将会产生很大的负面效应，如降低行业门槛，导致房地产市场更为混乱；减少当期的地方财政收入，影响城市各项建设；滋生腐败，降低土地资源配置效率等。[24] 因此，将土地出让金并入物业税统一征收是不可行的。[25] 笔者认为，开征物业税，国有土地使用权出让金可以保留，但必须进行改革。我国的土地制度实行的是所有权与使用权相分离，土地使用者有偿使用土地的制度。国有土地使用权出让金是国家作为所有权人让渡土地使用权应当取得的对价，体现自愿、公平、等价有偿的原则，其与税收的性质截然不同。当前国家把土地作为加强宏观调控的重要手段之一，如果取消土地有偿使用制度，而用物业税取而代之，不仅缺乏法理基础，而且会使土地的宏观调控作用难以发挥，可能会造成房地产业一定程度上的混乱，不利于房地产业的健康稳定发展。为了避免地方政府的短期行为，可考虑将土地出让金从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。通过这种办法，原来一次性支付的土地出让金就得以在一段时间内按一定比例进行分摊，这样，与一次性土地批租制度相反，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。[26]

　　三、我国开征物业税的必要性分析

　　我国现行的不动产税费制度亟需改革，这已成为一种社会共识，并在党和国家的大政方针中得以明确。开征物业税的理论依据主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。[27] 笔者认为，开征物业税有利于进一步优化我国现行税制，其必要性主要表现在以下四个方面：

　　（一）开征物业税是增加政府财政收入和增强地方政府调控经济能力的需要

　　税收是政府实施宏观经济调控的重要手段。在支出责任既定的条件下，税收划分是确定中央和地方财力，以及中央对地方转移支付规模和转移支付办法的重要依据。现行的中央税和地方税划分，地方税没有独立的主体税种，不利于保证地方税的稳定增长。现行地方税种绝大多数是零散的小税种，不能形成一个完整的体系和提供稳定、充足的收入，而且越往下越无税可分，也导致地方对中央税收返还及补助的过分依赖，使地方收入的增长越来越依靠一些非税收入，导致地方政府收入行为和收入形式的不规范。从理论上看，税制优化首先要从能够取得适当规模的税收收入出发，在税种、税基宽窄、税率确定以及税收征管等方面的选择上，都要考虑到所要实施的税制能够保证政府收入目标的实现。从我国实际情况看，在地方税体系中，受益性税收的缺位与我国当前经济发展的现状极不适应。例如，我国目前的城市维护建设税，还不是完整意义上的受益课税，其课征也存在诸多不规范之处。目前许多公用事业以及一些具有外在利益的经济活动补偿严重不足，而地方政府财力有限，难以提供更多的资金支持，从而在一定程度上抑制了这些事业的发展。与此同时，一些行政性收费既不规范，法律约束力又弱，结果常常导致乱收费的蔓延，因此我国受益课税亟待建立。我国地域辽阔，各地区的经济发展存在着较大的差异。地方缺乏必要的税权，是造成地方政府过分依赖非税收入的重要原因，而且容易造成税收征管脱法行为的发生，破坏税法的严肃性。总之，我国地方税主体税种结构失衡，辅助税种设置不合理，使得税收的功能弱化，直接导致地方政府收入不足，调控能力降低。如前文所述，物业税是比较典型的地方税，可以成为地方税体系中的主体税种。开征物业税，借以增加地方政府的财政收入，增强地方政府的调控能力，应是我国税制改革的理性选择。