“物业”一词译自英语的“property”或“estate”，源于我国香港和东南亚，其一般的含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。在国外，特别是在东南亚地区，“物业”是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业税作为财产税，是国外普遍征收的一个古老税种，中国房地产业的快速发展使得物业税的开征被提上议程。2003年10月14日党的十六届三中全会通过了《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，该《决定》明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2006年3月14日第十届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，在其第三十二章“推进财政税收体制改革”中进一步明确，“改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费。”可以说，改革现有房地产税费制度，化费为税，简并税种，构建统一规范的物业税制，已经成为我国今后地方税工作的重点，成为当前我国房地产税制改革的目标。

　　一、我国房地产税制改革与物业税的提出

　　（一）我国房地产税制改革的历史回溯

　　自建国以来，从计划经济到有计划的商品经济，再到社会主义市场经济，房地产税收作为取得财政收入和调节国民经济的一种税收形式和手段，在我国的经济发展中发挥了重要作用。回溯历史，我国房地产税制改革的历史脉络清晰可见：

　　1、房地产税制的起步（1949年-1956年）。1950年1月，当时的政务院颁布了《全国税政实施要则》，初步统一了全国税收，在其明确的14种税收中，规定对房产税、地产税和印花税分开征收。1950年4月，政务院又颁布了《契税暂行条例》，开始对房地产征收契税，从而使当时的税种总数达到15种。1950年4月颁布《印花税暂行条例》（试行），同年12月正式公布《印花税暂行条例》。1951年8月，政务院又颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。这段时间是新中国历史上的社会主义改造时期，百业待兴，加上房地产本身在当时并非自由交换的商品，因此即使对房地产交易征税，税收对社会经济产生的调整作用并不大。

　　2、房地产税制的倒退（1956年-1978年）。1956年，社会主义改造初步完成，工商业税制开始改革，根据简化税制的指导方针，1958年将印花税并入工商统一税，不再单独征收，同时把工商税中的所得税改为独立税种，称为工商所得税。随后的二十年中，由于社会经济和法制建设都处于停顿甚至倒退状态，因此1973年工商税制进一步简化，原对国内企业征收的房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税只对管理部门、个人和外侨征收。这时的工商税收制度变革，受当时“左”的指导思想影响严重，片面强调合并税种、简化征收办法，使得工商税的性质变得模糊。对房地产税制而言，某种程度上说是一种倒退。

　　3、房地产税制的调整（1978年-1990年）。党的十一届三中全会后，我国实施改革开放的基本国策，国民经济和法制建设开始全面复兴。在阵痛式的调整中，计划经济体制下制约经济发展和法制建设的桎梏被挣脱，具有中国特色的房地产税制逐渐建立。1983年开始，我国对固定资产投资实行征收建筑税的办法。1984年10月，国务院对国有企业恢复征收停征超过十年的房地产税，并正式将房地产税从城市房地产税中独立出来，更名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了适用至今的《房产税暂行条例》，规定房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；但对外商投资企业等涉外企业和外籍人员的房产，仍适用1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》。1987年4月国务院颁布《耕地占用税暂行条例》，制止乱占滥用耕地，限制非农业建设占用耕地。1988年7月又颁布了《城镇土地使用税暂行条例》，该税与1987年开征的耕地占用税是相对应的，对合理利用城镇土地，调节土地级差收入发挥了重要作用。1988年8月国务院发布《印花税暂行条例》，印花税又成为一个独立的税种于同年10月1日开征。在这一时期，国家对内外资企业所得税和个人所得税也进行了较大幅度的调整和改革。

　　4、房地产税制的改革（1990年至今）。在1990年开始的新一轮税制改革中，为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，1991年5月国务院颁布《固定资产投资方向调节税暂行条例》，同时停征建筑税。1993年12月国务院发布《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》，对转让土地使用权和销售不动产的经营行为征收营业税，对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物所取得的增值额征收土地增值税。1997年7月国务院发布了新的《契税暂行条例》，并自同年10月1日起施行。在此期间，国家对内外资企业所得税和个人所得税进行了新的合并和调整。2000年起，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。

　　（二）物业税的提出

　　目前我国针对土地和房屋的税种主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、营业税、所得税、契税以及印花税等。具体而言，这些税收主要集中在以下环节：1、涉及土地使用的税收。包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；2、涉及房屋建设中的税收。包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；3、涉及企业所得的税收。所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；4、涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；5、涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契税；6、涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；7、其他产生合约的印花税等税收。从实践看，随着我国社会主义市场经济体制的建立，计划经济体制下商品化程度不高、交易渠道不畅通的情况渐渐改善。城镇居民住房制度的改革，使房屋的商品属性得以回归，房地产业迅速发展成为国民经济的重要产业之一。尤其近些年来，房地产业的市场化程度越来越高，房地产的稀缺性与恒久性决定了各地房地产的市场价格出现不断走高的趋势。现行房地产税制体系所存在的内外有别、税种复杂、税收收入少、调控作用弱等问题开始暴露出来，并带来诸多矛盾，表现在：一是内外税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；三是收入规模过小，调控作用不强，不能发挥其主体税种的功能，各地对这些税种的重视程度不够。在税法学界，许多学者认为，开征物业税，能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。物业税的早日出台，成为社会公众期待中的一剂良药，通过它国家可以有效加强对房地产业的调控，抑制房价上涨，完善房地产的供应机制以及规范房地产交易行为。其实，我国早在20世纪90年代初，就有学者提出“开征物业税”的尝试性建议，十余年来，学界和业界对物业税的探讨一直未断，2000年后更是进入学术争鸣和理论探讨的高潮，有关物业税的问题逐渐成为众多报纸、杂志等媒体关注的热点和焦点。新的物业税首先要达到的目标，就是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织和个人一律征收物业税，通过清理，取消所有不合埋、不合法的收费，将属于地价的收费归入地价中，把具有税收性质的收费转为税收，征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由保有和使用的单位和个人承担，适当扩大税基，公平税负，增加国家税收。