预售人和预购人就设定抵押权的房地产上达成预售协议符合当事人意思自治的原则，应当得到法律的确认，预购人在签订预售合同时应当预见到并承担抵押权实现的不利后果。因此，对于先抵押后预售的情况，抵押权应优先于期待权实现。这也符合不动产物权“时间在先、效力在先”的原则。
2.对于先预售后抵押的情形，目前在我国并未禁止，如《担保法解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。但笔者认为，在建立预告登记制度之后，该情形应当被法律禁止，因为预告登记向后具有保全效力 [7]，并且预购人在签订预定合同时的预期是没有负担的房地产所有权，因此，开发商在将建设中的房地产进行预售后，其处分不动产的权利受到限制，不得再以预售的商品房设定抵押。如果预售人就预售的房屋进行抵押取得了预购人的同意，则双方应当先进行预告登记的注销，否则抵押权无效。
（三）抵押物范围设定问题
《担保法》将新增物排除在抵押物范围之外，但是如果开发企业以土地使用权或者在建工程抵押，则抵押合同签订后的建成的房屋（以下简称后建房屋）是否属于新增物的范畴，该法并没有明确规定。《抵押管理办法》将后建房屋列为新增房屋范围。但学者们对此争议颇大，有的学者认为在建工程抵押设定后的建成房屋应当属于抵押物范围，有的学者认为抵押物范围仅及于抵押合同签订之时已经存在的实物。笔者认为，后建房屋是否属于新增物的范围应从《担保法》的立法原意去探析。《担保法》该条款源自《城市房地产管理法》的规定，当时即存在两种观点，立法者最终采取了折中的方式，为的是尊重当事人的意思自治，平衡抵押权人和抵押人的利益，从这一立法背景判断《城市房地产管理法》和《担保法》中所指的土地上新增的房屋应当是指双方尤其是抵押权人签订抵押合同时不能预见的房屋。但是我们知道，房地产开发企业以建造并销售商品房为目的，以土地使用权或者在建工程进行抵押时，其施工进度以及工程竣工日期均应在抵押合同当中明确，因此对后建房屋，双方均已预见到，所以后建房屋不应属于新增房屋的范围。如房地产开发企业以在建工程进行抵押贷款时，后建房屋是否属于抵押物范围应当由双方协商确定，后建房屋未被列入抵押物范围的，则意味着抵押权人放弃对后建房屋的优先受偿权。这样规定既符合当事人签订抵押合同时的预期，也有利于平衡抵押权人和抵押人以及预购人的利益。
