二、建筑物用益物权的实然体系构成之比较
建筑物用益物权体系的建立标准即在于，此类用益物权以建筑物为客体。从这一标准出发，可以发现，各个国家或地区的民法之中所呈现的建筑物用益物权结构并不相同，当然，相互之间也具有一些共性。下文将在揭示各国或地区建筑物用益物权体系的同时，分析其中的一些特异之处并概括出一般的、规律性的内容，以深化对我国大陆的建筑物用益物权的实然权利体系和应然权利体系的认识。
（一）罗马法
在罗马法上，用益物权包括役权、地上权和永租权。房屋等建筑物在罗马法上是土地的附属物，故地役权关于土地的含义，应包括房屋在内。虽然田野地役（耕作地役）和城市地役（建筑地役或建筑物役权）是罗马法关于地役权的根本分类，但后者既不限于城市，也不限于为建筑的便利，可见这种分类名不副实，未能达到分类上概念的周延。但无论如何，在建筑物之上可以设定地役权当无疑义。与地役权相比，人役权是为了特定人的利益而设的，罗马法上的人役权分为用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种，前三者都可以在建筑物之上成立。关于罗马法上的地上权，周枏先生认为地上权的标的只限于所建的房屋，虽然地上权人对该房屋享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但房屋的所有权是土地所有人的，地上权人仅有使用权。江平和米健先生则认为，罗马法上地上权的标的仅为于他人土地之上建筑房屋并使用、收益；而现代民法则除此之外尚包括其他建筑物或设施、林木、竹草等。永租权这种权利最初仅适用于土地，称为永佃权，后来也扩大到房屋，所以统称为永租权。罗马法的永租权是由“佃租权”（jus ina gro vectigali）演变而来的，其经历了一种由公法范畴转入私法范畴、由债权关系而变为物权关系的曲折过程。房屋的永租权人和承租权人虽然都对房屋有使用和收益的权利，但永租权和租赁权在罗马法中人有较大的不同：其一，租赁权期限短，通常是一年，体现为债权关系；永租权的期很长，甚至是永久性的，有准所有权之称，体现为物权关系。永租权不仅发生物权关系，也发生债权关系，在东罗马，法学家对于永租权设定契约的性质争议不决，有的主张为买卖契约，有的主张为租赁契约，直至公元5世纪末叶，崔诺帝为了平息争端才规定永租权契约是一种独立的契约。其二，承租人不能擅自改良房屋或变更其用途，永租权人则可以，并且可以设定役权。其三，租赁权原则上不能转让，永租权则可以。其四，承租人租赁房屋，修理费用由出租人负担。永租人对永租之房屋，则应自负修理的责任。其五，永租人享有占有人的地位，受占有令状的保护，以恢复占有或禁止他人侵害其占有。承租人仅有持有人的地位，不受占有令状的保护。
