4.商品房买卖中定金的责任承担
商品房买卖中定金的责任承担，归根到底就是定金罚则的适用。所谓定金罚则，是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。那么，在实践中，定金罚则是如何适用的呢？
4.1定金罚则适用的条件
在商品房买卖中，买卖双方当事人除有定金约定外，必须具备以下条件，才可以适用定金罚则：
4.1.1合同必须有效。
只有合同有效时，才会发生定金罚则的适用。如果合同无效或者被撤销时，即使当事人有交付和收受定金的事实存在，也不能适用定金罚则，接受定金的一方应该将自己收受的定金还给对方。双方应当按无效合同的法律后果处理。
4.1.2定金的交付。
《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”因为所有类型的定金都具有本条款所规定的性质，所以定金的实际交付是定金合同成立的必备条件。
4.1.3因一方的原因而使得商品房买卖合同无法订立的事实。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条前段规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”这里是将“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”作为定金罚则的构成要件。而根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定，是以“给付定金的一方拒绝订立主合同”和“收受定金的一方拒绝订立合同”作为定金罚则的构成要件。显然，两者对构成要件的用语有明显的不同。就民法理论而言，一般是将“拒绝订立合同”作为定金罚则的构成要件。但是在商品房买卖实践中，很少有订约一方在正式订立商品房买卖合同之前明确表示自己反悔不愿意签订合同的。通常都是一方当事人以默示的行为表示不愿意签订合同的。
当然，当事人间不能就主合同的条款达成一致协议，不能一概认为是一方当事人拒绝订立主合同而适用定金罚则。如果主合同中的条款在预约中已经有了约定，那么就表示当事人均应当接受，否则就属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。但是如果双方当事人协商的主合同条款在之前的预约中没有约定，而当事人对此经过协商仍不能达成共识，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同。不能因此适用定金罚则，因为在商品房买卖的实践中，认购书中一般就“认购房屋”、“认购价格”、“付款方式”、“交房方式”等有所约定，而商品房买卖合同中除了上述条款外，还要对“项目建设依据”、“商品房销售依据”、“产权登记”、“保修责任”等作出约定，所以在商品房买卖过程中，双方当事人对除了认购书约定以外的事项产生异议，不能达成一致协议，最终无法签订合同的情况，是不适用定金罚则的。例如2002年3月3日，向某与R公司签订了《商品房定购书》一份，约定向某定购R公司开发的房屋一套，总房价款为人民币766，000元。该定购书还约定：买方签订本商品房定购书时，每套房屋交付定金人民币10，000元，买方到期未履行承诺的义务，卖方除有权将此房屋转卖他人外，买方已交定金不予退还；如买方履行了义务，卖方如转卖他人，须双倍返还买方所支付的定金。上述定购书签订后，向某依约支付了定金人民币10，000元。此后，双方在订立《预售合同》时对交房时间不能协商一致，致使未能订立《预售合同》。向某要求R公司退还定金未果，遂诉至法院。
