其次，根据上述司法解释的规定，双方当事人约定设立定金担保的时间以及定金的交付约定均在合同成立之前，而不是主合同成立时或者主合同履行前。
最后，根据上述司法解释而设立的定金关系，只要其中一方拒绝订立主合同，就可以适用定金罚则。这与传统意义上必须是在主合同成立生效后，一方出现违约才适用定金罚则的情况有了根本性的区别。
商品房买卖中双方当事人以认购书方式约定并支付定金的行为正反映了上述司法解释中关于立约定金的本质内容。商品房认购书约定定金内容和交付定金的行为，其目的仅在于保证购房者在约定期限内前来签订正式的商品房买卖合同，而并没有涉及到正式合同中的具体内容，当然也就不会存在其中一方对主合同违约的情况的发生。而且这时定金担保的是买卖双方当事人在约定期限内定立合同的行为，而不是正式买卖合同中需履行的债权，只要任何一方拒绝订立合同，就要承担定金罚则的后果。
3.2商品房买卖中双方在正式合同中以条款方式约定的定金内容的性质。
在正式购房合同中的定金条款是商品房买卖合同中的一部分内容，其设立的目的在于要求买卖双方必须严格按照商品房买卖合同约定的内容来履行义务，否则要承担违约责任。从这一点就可以看出，在商品房买卖合同中以条款方式约定的定金内容的性质是违约定金。《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条都是对违约定金的规定。由此可见，违约定金设立的目的就是为了保证债的履行，即在设立定金法律关系时，必须有债权债务关系存在于双方当事人之间，而且定金担保的对象是债权。商品房买卖合同中定金条款的性质就是对履行商品房买卖合同的债权的担保。同时违约定金成立的时间是在主合同成立时或者成立后未履行之前，违约定金是从属于主合同的从合同，如果主合同没有成立和生效，从合同也就没有成立和生效。在商品房买卖合同中的定金条款，虽然具有一定的独立性，但始终是人微言轻主合同的从合同。万一主合同不能成立，甚至无效，那么定金为罚则就不能成立。最后，违约定金的使用条件是当事人是否有违约行为出现。只要双方当事人之间的定金关系确立之后，其中任何一方出现违约行为，定金罚则就发生效力。在商品房买卖合同中，定金罚则就是违约责任的一种承担方式，对违约者具有某种意义上的惩罚。
3.3在既无购房协议，也无定金合同的情况下，实际支付一定的款项以后，收款人出具注明“保证金”、“押金”、“定金”的收据，一般不认定为定金法律关系成立，除非当事人明确约定上述款项为定金性质的，才可以适用定金罚则，且只能认定为立约定定金性质。《中华人民共和国担保法》第九十条明确规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”由此可见，定金合同是要式合同，必须以书面形式订立，口头约定无效。根据《担保法》第九十三条的规定，书面形式分为三种：一是单独订立书面合同；二是当事人之间具有约定定金性质的信函、传真等；三是主合同中的定金条款。这表明了虽然定金合同属于实践性合同，但是实际的交付并不能证明定金关系的存在。因为确定定金关系成立的法定条件是在有了书面的定金合同的前提下，且已实际交付才能产生。所以，在没有与卖方签订任何书面文件之前，就交纳一部份款项对自己选区中的房屋进行下定，而卖方也只是在收款之后出具一份标明“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样的收据，不能表明定金关系已成立。在收款收据中的“订金”、“押金”、“保证金”、“定金”等字样，并不具备书面合同的基本内容，不能以此确立定金关系。而且，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条也对此作了明确的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”但是，在仅有收据及收据上所标明字样的前提下，如果双方当事人均表示上述款项是定金，而且双方都对定金罚则的责任承担以及后果清楚明白，人民法院可以认定其为双方约定了定金性质，否则，在没有其它证据的情况下，应认定为没有约定定金性质。而且，如果收款人出具的收据上明确注明的是“定金”字样，而不是其它的字样，即使事后收款人反悔不承认定金内容，也可以认定为双方已有约定，因为“定金”一词是特写的法律术语，具有特写的含义及相关法则，不能进行任意性理解，否则会影响社会经济秩序的稳定。在现实的商品房销售中，不少的开发商利用购房者对“订金”、“押金”、“保证金”、与“定金”的概念不明，来损害购房者的合法权益。例如2003年6月26日，看中了一套房子的俞女士同上海物宁房产签订了一份房屋转让意向书。物宁房产承诺在收到俞女士相关证件后办理有关交割变更手续，签订正式转让协议书。俞女士还同意支付2000元作为对房屋转让意向的定金。三天后，物宁房产向俞女士出具了一张2000元的收据，收款事由为代购买上述房屋的“订金”。但俞女士最终并没能得到这套房屋。她为了让未能交房的物宁房产双倍返还定金4000元，把物宁房产告上了法庭。物宁房产对此的解释是，自己未能交房的原因是房屋产权人要求提高价款。他们收取的2000元是“订金”而不是“定金”，是用于看其他房屋的。一审法院则认为房屋产权人要求提高价款导致的交易不成功不能构成买卖合同违约的免责事由。俞女士向物宁房产支付2000元钱的行为，是她在履行意向书中的定金条款。为此，法院判决物宁房产双倍返还定金4000元。物宁房产向上海第二中级法院提起了上诉。由于在双方签订意向书后，俞女士向物宁房产交付了2000元，而物宁房产也出具了收据。收据上载明这笔钱是因俞女士相中的房屋而收取的“订金”，俞女士当然有理由相信她支付的2000元就是意向书中约定的定金。俞女士要求没能交房的物宁房产承担违约责任，双倍返还定金是有法律依据的，因此维持了一审法院的判决。
