当然还有在签订正式商品房买卖合同中，以条款的方式约定定金内容的形式，这部份定金条款虽然存在于合同中，但是具有一定的独立性，一旦合同一方当事人出现违约，定金罚则发生效力，交足定金的一方（购房者）违约，则无权收回定金；收受定金的一方（开发商）违约，则双倍返还定金。但是由于在我国法律规定中，商品房买卖合同必须依法在房地产管理部门办理过户登记才生效。合同成立后依法登记发生效力，则定金折为房款或原额返还，可是一旦合同不能依法办理登记手续，则商品房买卖合同无效，由于定金条款存在于主合同之中，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有约束力，合同中的定金条款当然也属于无效条款。
3.商品房买卖中定金的性质
定金可以分为立约定金、证约定金、解约定金、成约定金以及违约定金五种类型。立约定金，是指当事人为保证以后订立合同而专门订立的定金。证约定金，是指以定金作为订立合同的证据，这是为证明当事人之间存在合同关系而设立的。解约定金，是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付定金，一方在交付解约定金后可以放弃定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍退还定金也可以解除合同。成约定金，是以定金交付作为主合同成立的要件，即合同是否成立完全取决于定金是否交付，如果一方当事人不交付定金，则合同不能成立。违约定金，是指交付定金的一方不履行义务的，另一方可以没收定金；收受定金的一方不履行义务的，应双倍给付定金与对方。
而对定金的基本性质，根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国担保法》的规定，学者多认为是属于违约定金，只要一方当事人不履行合同而违约时，定金罚则就发生效力。但是在商品房交易中，定金的法律性质，不应仅局限于违约定金，而应该根据商品房交易中定金的表现形式的不同来分辨其不同的性质。
3.1以商品房认购书约定的定金的性质
商品房认购书中的定金，是为了保证购房人与售房人之间订立房屋买卖合同而交付的定金，因而在性质上属于立约定金。而对立约定金，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》中均没有规定，但根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”可订为是对立约定金做出的规定。因为：
首先，根据上述司法解释的规定，双方当事约定定金的目的在于为了保证双方当事人去订立合同，而不是为了保证商品房买卖合同的履行；定金担保的标的是订立合同的这种行为，而不是债权的履行。
