（二）抵押权设立在先时，抵押权实现后(所有权的变动)，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”不适用买卖不破租赁原则
基于物权的优先效力特征，当物权和债权并存于同一个标的物之上时，物权优先于债权；当同一物之上如果有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这是物权内部相互间的优先效力。依照大陆法理论，一物之上只能设立一个所有权，但可以同时或先后设立多个担保物权，也可以设立多个债权。在此情况下，先设立的物权就比后设立的物权具有优先的效力，而同一物上存在多个债权时，无论设立的先后时间如何，都只有平行的效力，不存在谁优先的问题。当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立时间不同，是否适用买卖不破租赁原则也有不同。 最高人民法院《关于适用<
担保法>若干问题的解释》第
66条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。上述规定体现了物权的优先效力，也更进一步证明了法律赋予了租赁权的物权性质，当抵押权(担保物权)与租赁权并存于同一物时，抵押权设立在先时，抵押权实现后(所有权的变动)，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”不适用买卖不破租赁原则。
结语
为了寻求出租人、租赁人、买受人等各方利益之平衡，维护交易的稳定，实现法律的公平和正义的价值，对买卖不破租赁原则的适用规定条件是必要的，该条件包括：第一、要么租赁合同进行登记要么虽然未经登记但租赁合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款已告知租赁物的买受人，第二、只有自愿(意思自治)的行为引起的所有权变动才能适用买卖不破租赁原则，并且，该条件存在例外。这个例外就是即使满足该适用条件，但若承租人违反原租赁合同中出租人（原所有权人）和承租人约定的条款、已经满足该租赁合同中出租人可以解除合同的条件时，不能适用买卖不破租赁原则，还有“先抵后租”同样也不能适用买卖不破租赁原则。
【注释】作者单位：云南兴彝律师事务所
【1】邬德．论买卖不破租赁原则的适用条件，［ＥＢ／ｏｌ］．
http://www.gzlawyer.org/topic.php?action=news&channelID=7&topicID=21&newsID=10006424，2007－4－1．
