读《高永善诉焦作市影视器材公司房产纠纷案评析》后有感
左明
【全文】
读《高永善诉焦作市影视器材公司房产纠纷案评析》后有感
左 明
注：该文作者：何 兵
载于：《行政法论丛》第2卷，法律出版社1999年版
不动产产权登记的目的很明确，政府要摸清情况，以便于宏观管理（登记本身不是管理）。还有一个附加的但未必是不重要的功能，防止税款流失（契税的集合，当以天文数字计）。假如不登记会怎样，政府就会“毛爪儿”了，心中无数，就把控不了局面了。而房屋所有人对此却毫不在意。小件商品，口头交易即可即时清结。大宗物品交易（如不动产），则须签订书面合同，以示重视。合同既是交易的凭证，也是所有权取得或转移的天然证据。作为民事法律行为（当然是指合法的），奉行意思自治原则，他人（当然包括国家）无权干涉。政府的登记行为与合同是否生效无关，更不是所有权取得的凭证。那个红色的被叫作房产证的东西，不过就是——逗你玩儿。老百姓已经被官府吓怕了：没有房产证就不能进行房屋买卖。果真如此，官府就已经侵犯了《
宪法》赋予百姓的基本权利了。仅仅为了白花花的银子，官府也要想尽一切办法逼迫百姓来登记。于是，不动产产权登记被官府披上了神秘的面纱。
不动产产权登记，的确起到了对交易合同进行形式审查（实质审查也是力所不能及的）的作用，对符合条件的，确认其效力，而不是赋予其效力。在现实中，由于种种原因，当事人双方签订的合同内容可能存在各种各样的问题（特别是二手以后的交易），此外还会有诸如：主体资格、诚实信用等瑕疵（无意）或陷阱（故意），都会使合同本身存在法律风险（可能无效）。登记机关在最浅层、最表面意义上进行把关（有的合同当事人连最基本的自我保护能力都不具备），无疑具有正面意义。
不动产产权登记到底是何性质？该文认为不是通常意义上的行政行为。并比照行政行为的特征逐一进行分析。遗憾的是——疑窦丛生：
1、从属法律性。登记行为具有明确的行政行为法上的依据，在这一点上，登记完全吻合，毫无问题。有趣的是，该文作者并不承认从属法律性是行政行为的特征。理由居然是：立法行为、司法行为也具有从属法律性。并言称：“诸多事务皆具备的内质当然不宜名之为特征。”那要看比对物和参照系是什么了。如果与立法行为和司法行为进行对比，这的确不能算是特征。但如果与该文自己所进行的比较对象（即民事行为）进行对比的话，则是标准的特征。
