五、拆迁房屋上的承租人保护不力
在拆迁案件中，有一部分是拆迁房屋上的承租人因没有得到相应补偿而提起的诉讼，此种诉讼要么以被拆迁人为被告，要求与被拆迁人对拆迁补偿款进行合理分配；要么直接以拆迁人为被告要求其给予补偿。在后者，因承租人对拆迁人没有实体上的请求权，故法院一般会驳回其诉讼请求。而在前者的情况下，实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人，然后由被拆迁人给承租人补偿。此时，因主动权在被拆迁人手里，法院即使判决被拆迁人对承租人进行补偿，但在具体数额的确定上也无章可循，承租人的权益很难得到保障。但客观地讲，在很多情况下，被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时，承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的，其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。
《拆迁条例》第
三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停业损失，但并没有明确这一补偿是否给承租人。因此，目前仅仅依靠从被拆迁人手中分得部分拆迁补偿款的制度设计，已经很难保障承租人的合法权益。
六、拆迁评估中的评估方法缺乏科学性
《拆迁条例》第
二十四条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《
城市房屋拆迁估价指导意见》第
十六条明确提出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”而根据我国1999年发布的《国家标准房地产估价规范》，市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。市场比较法的理论依据是替代原则。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而最终趋于一致。市场比较法一般仅适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。而对于房屋拆迁来说，很多被拆除的房屋是危旧房屋。根据我们的生活经验，没有多少人愿意去买一幢破旧不堪的房子。所以，在这种危旧房屋的拆迁区域及其周围很少会有交易案例，即使有，也很少。而这恰恰是适用市场比较法的大忌。由此可见，《
城市房屋拆迁估价指导意见》规定的并且也是房屋拆迁评估实践中运用最多的市场比较法在很多情况下会得出有违客观的评估结果，而这种不甚客观的评估结果直接影响了被拆迁人在拆迁补偿民事关系中的实体利益，从而为拆迁补偿争议的公正审判制造了深层次的障碍。因为在审判中，法官也往往只好依照这一有违客观的评估结果进行实体利益上的司法判断。即使在审判中再进行评估，也不会从根本上解决问题，因为评估的方法本身就是有问题的。在此应当指出，房地产价格评估中的市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等都有其适应性和局限性，我们很难将房屋拆迁评估中的方法人为地限定为某一种，而应该根据所评估房屋的具体情况决定运用哪一种或哪几种评估方法。
