房屋拆迁纠纷中的若干立法问题
丁宇翔
【关键词】文献
【全文】
房屋拆迁纠纷案件在办理中本身具有很多难点，比如此类案件以群体性纠纷出现的可能性较大、争议焦点多元化、所涉法律关系复杂等。这些难点使得房屋拆迁纠纷案件本身呈现出较其他民事案件更为复杂的局面。但对于目前我国相关司法实践而言，更为棘手的是存在许多立法缺憾，从而使得该类案件的处理难度进一步增大。
一、公益拆迁与商业拆迁未加区分
关于物权法第
四十二条中“公共利益”的界定问题在理论界争论很大，这里只想从具体的审判实践谈公益拆迁和商业拆迁对房屋拆迁案件审理的影响。如果是公益拆迁，则根据相关法律规定得到相应的补偿。由于这种拆迁是为了公共利益，因此，其补偿一般较低，被拆迁人也容易接受。但现实情况往往是纯粹的商业开发却打着“旧城改造”、“公益事业”的旗号，对被拆迁人给予类似于公益拆迁那样较低程度的补偿。开发商赚了大钱，被拆迁人的利益却在“公共利益”的名义下大受其害。也因此，不少被拆迁人以拆迁补偿太少而起诉要求撤销已经签订的拆迁补偿协议。面对这种诉讼，法院明知被拆迁人的利益诉求是正当的，但也很难找到支持其请求的依据，因为《
城市房屋拆迁管理条例》（以下简称
《拆迁条例》）没有区分商业拆迁和公益拆迁，而
物权法也没有告诉法官哪些情况属于“公共利益”。而如果有了这种区分，法官可以直接根据商业拆迁的性质判断某些拆迁补偿协议存在显失公平的情形，从而支持被拆迁人撤销拆迁补偿协议的请求，使其利益得到公正的维护。因此，关于“公共利益”的界定问题，看似一个宏观的理论问题，但实际上对房屋拆迁案件的处理起着举足轻重的作用，系亟待解决的问题。
二、城市房屋拆迁中被拆迁房所占区域内的土地使用权的补偿缺位
根据
物权法第
一百三十七条的规定，城市房屋住宅用地可以通过支付对价以出让方式获得。但实际上，在
物权法之前，已经有很多城市居民实际享有其私产房占有范围内的土地使用权，其实也是国有土地的使用权，也相当于
物权法意义上的建设用地使用权。这些城市居民的国有土地使用权的取得情况较为复杂，从原国家土地管理局的一个文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日，原国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中指出：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用、或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权”，“土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。”由此可见，这些城市居民所享有的私有房屋占用范围内的土地使用权是合法的。
