针对上述的观点，笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《
物权法》第
一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地，必然与现有的土地制度、政策相冲突，依据2004年11月
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容，各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外，国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于
加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第
二条第二款的规定：“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日，国土资源部《
关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章，不具有行政法规的效力，但应理解为是《
土地管理法》第
六十三条规定法律条文的具体化。因此，在宅基地使用权转让过程中，违反上述的《通知》、《决定》，即同时违反《
土地管理法》第
六十三条的规定，应依照《
合同法》第
五十五条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
