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房价售后“缩水”该怪谁?

  当然,如果当初的房屋买卖合同中存在一些特别约定,比如当出售的房屋出现价格下跌导致买受人遭受财产利益损失时可给予相应的补偿,那么,这属于房产商的承诺,现行法律也并不干预,当事人也理应遵守该特别约款。只是,如果不存在类似补救性约定,那么,无论房价怎么变动,无论业主面临的风险有多高、遭遇的损失有多大,都没有权利要求房产商承担这些风险。
  顺便指出,房价在售后出现“缩水”现象,并不适用情势变更原则。情势变更原则主要是在合同成立后履行完毕前适用的履行原则,例如,合同关系存续期间,交易条件因为不可归责于双方当事人的客观因素发生了变化,导致交易违背公平原则,继续履行会使一方受到损失,那么,不利的一方可以要求法院或者仲裁机构变更或解除合同。但是,当合同履行完毕后再发生情势变更,该原则并无适用余地,当事人应当自行承担情势变更带来的交易风险。
  市场经济条件下,交易主体必须遵循法律规则,而法律规则又恰恰是市场交易规则的体现和总结,在此意义上,市场经济是法治经济。市场经济中的一个重要理念就是契约理念,什么意思呢?就是参与市场交易的人应恪守交易契约。契约是什么呢?其实就是在双方合意的基础上达成的交易协议。契约特别注重“合意”,当交易条款在双方意思表示真实一致的前提下确定或者认可下来的时候,必须坚信并恪守一条现代法治的重要原则,那就是“约定必须遵守”或者说“约定不得违反”。违反是要付出代价的,谁违反,谁负代价。
  这也同时涉及到与契约理念紧密联系在一起的另外一个理念,那就是诚信理念。参与市场交易的任何一方必须守合同、重信用,这是商业以及商业社会的本质要求,也是现代法治强力提倡和要求的。我国《合同法》第6条也明确规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。
  所以,房屋交易中,当房屋合同已经履行完毕,如果当事人提出一些与合同履行本身的问题无关的要求,其实违背了市场交易的这些起码规则或者最底线的要求。如果合同的威信丧失,人人在交易完成后都可以根据变化了的情况反过来要求补偿,那么,不仅是房产领域,任何领域的交易,包括股票等证券交易市场以及其他交易市场是不是也要推行如此“反悔”规则呢?显然,如果开了不好的头,交易秩序就会混乱不堪,整个市场秩序也就崩溃了。
  尽管说,业主在合法有效合同的约束下,无权就单纯的房价下跌要求房产商进行这样那样的补偿,但毕竟在房产交易市场中出现了这么一种现象,形成了一个“问题”,那么,既然有了这样类现象或问题,我们也不得不去面对。


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