三、民事判决和行政判决的效力冲突
据笔者揣测，侯延彬先生在此所指的民事判决和行政判决的效力冲突，可能是指那些民事、行政交叉案件诉讼所引起的裁判冲突，比如因不动产登记引起的纠纷，目前仍存在民事、行政交叉案件诉讼问题。有人认为，不动产登记为登记机构的具体行政行为，因而其所作出的登记具有可诉性，属行政诉讼的范畴；而有的人则认为，不动产登记属事实行为，应由当事人通过民事诉讼的途径加以解决。法院系统内部对此问题也一直存在争议，且对此亦缺乏明确具体的划分标准。
然而，正如笔者前面已经说明的，不动产物权登记本质上是一种事实行为，我们之所以对不动产物权进行登记，目的是通过登记向公众昭示权利，从而表明权利人权利的存在，维护交易安全。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果，因登记而产生的纠纷应属民事纠纷的范畴。因此，不动产登记并非登记机关的行政管理行为。行政行为强调行政机关单方的行政意思表示，而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示，当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。该意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。因此，登记不是登记机关的单方行政职权行为。事实上，登记并非登记机关的权力，而是其法定职责，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，登记效力并不受登记机关的意志左右。不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然联系。因此，笔者不承认民事、行政交叉案件问题，认为由不动产登记而引起的纠纷属于民事纠纷，应由当事人通过民事诉讼的途径解决，因而不会产生民事判决与行政判决的效力冲突。即便承认民事、行政案件存在交叉诉讼问题，由于所适用的法律具有统一性和协调性，也不应该出现民事判决与行政判决的效力冲突。如果两者发生抵牾，则必然有一个判决是存在问题的，应通过法律途径予以纠正，以便对当事人的合法权益进行救济。
四、对真正权利人的法律救济
真正权利人的不动产被他人善意取得抵押权后，为维护交易安全，保护善意第三人的合法权益，第三人基于对登记公信力的信赖而取得的抵押权应继续有效。如案例中，乙的房产证虽系以欺骗手段所取得，其权利不应受法律保护，但由于乙在办理抵押贷款时，已将该房产作为抵押物进行了抵押登记，银行因信赖登记而取得房屋的抵押权，纵令该房屋过户登记的原因无效或可撤销，真正权利人甲也不得以此对抗善意的第三人银行。这是法律为维护交易安全和秩序，在对真正权利人与善意第三人的利益进行衡量后所做的选择。因此，本案中银行的抵押权合法有效，即使乙的房产登记被撤销，该抵押权仍应继续有效。在乙的借款期限届满，债权未获清偿的情况下，银行可依法实行抵押权，就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。至于真正权利人甲因此所受的损失，可由侵权行为人乙进行赔偿。乙由于在房屋产权取得问题上存在欺骗行为，对甲的财产损失具有过错，基于侵权法的过错责任原则，乙应当赔偿因其侵权行为给真正权利人甲所造成的损失。对此《
物权法》第
21条第1款明确规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”真正权利人甲除可要求乙赔偿外，还可以要求不动产登记机构进行赔偿，对此《
物权法》第
21条第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”根据上述法律规定，只要真正权利人因登记错误造成财产损失，不管登记机构对此有无过错，都应当承担赔偿责任，该责任为无过错责任。《
物权法》之所以如此规定，是因为和登记机构相比，登记错误的受害人处于相对弱势的地位，如果采纳过错责任原则，仅以登记机关或其工作人员无过错为由即可免除登记机关的赔偿责任，让登记错误的受害人自行承担巨大的经济损失，显然是极不公平的。当然，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。因此，在上述案例中，真正权利人甲的利益虽然遭受了损害，但甲并不能因此主张银行与乙之间的房产抵押无效，而应向侵权行为人乙或者登记机关要求损害赔偿。
