综上，笔者认为，开发商与第三人之间签订的商品房买卖合同，不是实质意义上的买卖合同，其并不承担合同约定的全部义务，只承担建筑商委托范围内的义务，超出委托范围的义务，则由建筑商基于与第三人签订的买卖合同向第三人承担责任。
理清了开发商、建筑商、第三人之间的法律关系，现在再来分析建筑商与第三人之间签订的商品房买卖合同的效力，首先，该买卖合同是债权转让协议，即建筑商将对开发商的债权请求权转让给了第三人，具体就是对抵款房产的请求权转让给了第三人，我国《
合同法》第
79条规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，第
80条规定债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，只要建筑商将出让抵款房产的事宜通知开发商，即发生法律效力。而现实中，建筑商往往不仅通知了开发商，而且还委托开发商为第三人办理权属登记。其次，《
物权法》第
十五条确立的物权变动的原因行为与物权变动的效力区分原则，明确了引起物权变动的合同，应受
合同法等相关法律的制约，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，从普遍意义上讲，建筑商与第三人之间签订的商品房买卖合同有效，尽管该抵款房产有可能正在拟建或在建中。
五、风险的防范
如前分析，尽管从普遍意义上讲，开发商与建筑商之间的以房抵款协议，以及建筑商与第三人之间的商品房买卖合同均合法有效，但不可否认，这种操作模式，也潜在着极大风险。如开发商怠于及时交付抵款房产，致使建筑商或第三人不能实现或及时实现合同目的，如开发商将抵款的房产又私自销售与他人，或者因签订了抵款协议，致使建筑商丧失或部分丧失《
合同法》第
286条规定的优先受偿权，或者因建筑商不完全履行建设工程合同的相关义务，致使开发商对第三人行使抗辩权等。但不可否认，相对于开发商而言，建筑商往往处于弱势地位，因此，有时不得不签订相关以房抵款协议。为降低交易风险，笔者认为可从以下几方面加以防范。
1、以房抵款协议约定要明确、具体，不能太原则。实践中，发生纠纷往往就是因约定不明确，如抵款房产的位置、面积、单价、交付时间、办理产权的时间、委托办理产权的事宜、违约责任等。只有权利义务清晰、明确了，才能避免不必要的纠纷，以及降低建筑商的交易风险。
