从物权法的视野观察以房抵款行为-法搜-中国法律信息搜索网

　　（二）以在建商品房折抵工程款的情形，以及以已建商品房折抵工程款的情形，以房抵款协议仍然有效，关于建设工程合同法律关系的规定，亦如前述，涉及商品房买卖法律关系时，实际就是涉及商品房预售的问题，而商品房预售，法律已明确予以准许。
　　综上，以房抵款行为系开发商与建筑商之间的意思自治行为，并不违反法律规定，在司法实践中，应予认定有效。
　　四、以房抵款的法律后果
　　（一）以房抵款，对开发商所产生的法律后果。
　　１、及时将所抵房产交付建筑商或建筑商指定的人。以房抵款，实质是履行建设工程合同中开发商支付工程款的义务，因此，开发商应按合同之约定，及时转移抵款房产的占有，实践中还包括向建筑商指定的人转移占有，因为建筑商往往将抵款房产另行出售。司法实践中，房地产竣工验收，工程款结算等，与办理产权之间往往有一定的时间间隔，商人往往以追求极大利润为其目的，开发商往往利用这段时间将商品房出租，尤其是抵款的营业房，以谋取租金收益，这也是产生纠纷较多的一个环节，因此，笔者认为，当以房抵款的条件成就时，开发商就应及时转移抵款房产的占有，迟延交付期间的租金收益应归建筑商或建筑商指定的人所有。
　　２、转移所有权。开发商只有转移了抵款房产的所有权，才能形成建筑商让渡工程款的对价，才能完成抵款协议的真正目的。
　　（二）以房抵款，对建筑商产生的法律后果。
　　１、全面履行建设工程合同所约定的义务，及时受领抵款房产。以房抵款协议中建筑商的权利，实质是以建设工程合同中的义务为前提的，只有建筑商按建设工程合同的约定，履行了相关义务，才能取得以房抵款协议中的相关权利，若建筑商不履行或不完全履行建设工程合同，则开发商有相应的抗辩权，包括对工程款支付的抗辩权。当开发商为交付义务时，建筑商也应及时受领抵款房产，因为标的物的风险自交付时转移，除非合同另有约定。
　　２、建筑商取得抵款房产后，除了自己使用外，其往往是将房产出让，以换取相应对价。对建筑商将抵款房产对外出让的行为，笔者拟进一步进行分析。
　　若建筑商出让的是已取得权属的房产，那么，建筑商与第三人之间的商品房买卖合同，合法有效，应没有争议。而实践中，开发商、建筑商，为了减少转让手续，降低交易税费，往往都不会轻易办理相关手续，即不会取得权属证书后再交易。笔者从办理的相关案件看，有以下一些情形，一是建筑商与开发商签订以房抵款协议后，为募集建设资金，即与第三人签订商品房买卖合同，此时的交易标的可能还未开始修建或者已开始修建，但还未达到预售的条件；二是，开发商抵款的房产已取得的了预售许可证，但还未实际交付建筑商，此时建筑商与第三人签订商品房买卖合同；还有一种情形是开发商已向建筑商履行了房产的交付，此时建筑商与第三人签订商品房买卖合同。在分析建筑商与第三人之间的商品房买卖合同效力之前，我们先明确一个问题，即开发商、建筑商、第三人之间是什么关系。