从物权法的视野观察以房抵款行为
丁向东
【全文】
随着我国房地产业的日益活跃，经济交往的日趋纷繁复杂，在建设工程合同关系中，开发商（发包人）与建筑商（承包人）之间的工程款结算也出现了许多以物化的形式替代传统的现金支付方式。其中，在房地产开发经营活动中，以开发商开发的部分房产折抵应支付建筑商的部分工程款的行为也日益普遍。以房抵款，在司法实践中，因所处的环节不同、合同约定不同，表现出不同程度的复杂性，同时往往又因所涉标的较大、涉及法律关系较多，因此，所带来的法律后果很严重。笔者从《
物权法》的视野，对以房抵款行为进行法律分析，以期对司法实践有所裨益。
《
物权法》第
十五条“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条从立法上确立了合同效力和物权效力区分原则，即物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则，亦即确定了物权变动的原因行为和物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受
合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《
物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。此为笔者对建设工程合同法律关系中的“以房抵款行为”展开法律分析的价值基础。
所谓建设工程合同，就是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。若具体到房地产开发经营活动中，就是指承包人（建筑商）进行房地产建设，发包人（开发商）支付工程价款的合同，即承包人的主要义务就是根据合同约定按时、保质保量完成房地产工程建设，并交付开发商；开发商的主要义务就是根据合同约定按时、足额支付工程价款（实践中亦称工程进度款），接收承包人交付的工作成果。但这仅是法律所要求的应然状态，而非客观实践中的实然状态。房地产开发经营活动中工程价款的支付，形式颇多，发生纠纷亦多，本文就诸多支付方式中的以房抵款方式进行探讨。
一、以房抵款行为的认识
