2.居住权以他人的房屋为标的物。居住权必须以他人所有的房屋为标的物。需要注意两个问题：一是居住权的效力范围可以及于他人房屋之全部，亦可及于其一部。二是为方便居住权人生活，房屋的附属设施也在居住权效力所及范围之内。
　　3.居住权具有很强的人身专属性。如前所述，居住权的主体为特定的自然人，目的是保障其生活之需，因此，居住权具有鲜明的人身性的特征。[6]居住权的利益专属于特定的家庭成员，因此，居住权不可转让和继承，因居住权人死亡、抛弃或其他法定事由而消失。
　　4.居住权取得的无偿性。居住权一般是为了家庭成员等特定人的基本生活而设定的权利，因而设定居住权一般是无偿的、具有恩惠性质的行为。[7]居住权人不因使用房屋而向所有人支付对价，也不承担房屋的重大维修费用，但是居住权人要负担水电费等维持房屋正常使用的费用。作为例外，以合同形式设定居住权的，当事人也可以约定支付一定费用，这也是对当事人意思自治的尊重。
　　5.居住权以占有为前提，以满足基本生活之需的使用为目的。居住权人必须实现对他人房屋的占有，才能享有居住利益，这是毋庸置疑的。有争议的是关于“使用”的界定。这里存在一个如何平衡房屋所有权人和居住权人利益的问题，传统的观点认为居住权以保障“居住”为限，不可出租。大多数学者认为在生活窘迫的情况下，为了维持生计，居住权人可以将所居住房屋之全部或一部出租以保证其正常生活。笔者同意后一种观点，居住权设立的目的在于保障居住权人生活之需，在生计面临威胁的情况下，允许居住权人出租房屋以维持其生计符合设立居住权制度的初衷。
　　三、我国居住权制度的设立
　　应当看到，现代社会的居住权必然大量融入社会保障的功能和价值，居住权的实施与扩展有可能加重财政负担，削弱经济活力，甚至降低人们创造财富、积极竞争、追求财产性收入的动力。欧洲一些国家在住宅保障政策实施上都有过过“左”或过“右”的教训，这是值得我国认真记取的。因此，我们应当结合我国的国情和国力，创设具有中国特色的居住权和住宅保障体系。
　　关于居住权制度具体内容的设计，笔者认为至少应包括以下几个方面：
　　（一）居住权的设立、产生方式
　　按照各国的立法经验，根据产生方式的不同可以把居住权分为法定居住权和意定居住权。
　　1.法定居住权。法定居住权根据法律的直接规定而产生，由特定的自然人当然享有，任何人不得予以限制和剥夺。[11]

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