罗马法关于居住权的规定，被后来以法国、德国为代表的大陆法系所继受，并随着时代的发展被赋予了新的内容。《法国民法典》基本上沿袭了罗马法的规定，设专编规定了用益权、使用权和居住权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定，居住权的主体仅限于居住权人及其家庭，但在设立居住权的方式上，《法国民法典》发展了罗马法的规定，赋予当事人自由设定居住权的权利，即当事人得依契约设立居住权，并可以约定其范围。《德国民法典》在其“役权”一章中规定了以居住权为主要表现形态的限制人役权制度，这一制度继承了罗马法关于居住权的传统，规定居住权不得转让和继承，原则上也不可出租。而1951年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了罗马法关于居住权的内容，设立了长期居住权，规定这一权利可以转让和继承，而且居住权人可以从事出租等用益活动。这就使居住权制度摆脱了人身专属性的束缚，超出了婚姻家庭领域，甚至发展成了一种商业投资手段，极大地促进了不动产权利的市场流通。[3]
　　由法国和德国的立法可以看出居住权制度正在经历以保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能转变。
　　以继受《德国民法典》为主要内容的《日本民法典》和我国台湾地区民法典却没有规定居住权制度。究其原因，有学者指出，《日本民法典》和我国台湾地区民法典制定于注重家庭观念、实行家庭养老制度的社会背景之下，不存在设立居住权制度的社会基础。因此，其命运只能是“消失”，而不为各自的民法典所确认。[4]新加坡李光耀先生在谈到亚洲的价值时也强调，国家把大量有关财产的关系纳入家庭或宗族关系的规范调整，这是儒家发展模式的一个特点。但是也应看到，随着商品经济特别是城市经济的高速发展，这种模式和观念也必然面临一系列挑战。
　　二、居住权的性质和特征
　　（一）居住权的性质
　　根据居住权的概念及其产生的原因，居住权作为用益物权中的人役权，其主要功能不在于对房屋经济价值的利用和收益，而是基于生活目的而对房屋使用价值的利用，其主体往往是妇女、老人、未成年人等社会弱势群体。因此，居住权具有浓厚的社会保障性质。这既反映了现代民法社会化趋势的要求，也应该成为当前讨论制定的《住宅法》的根本价值取向。
　　（二）居住权的特征
　　关于居住权的特征，主要有以下几点：
　　1.居住权的主体以特定的的自然人为限。居住权的享有者只能是特定的自然人，法人或其他组织不能享有居住权。[5]这反映了居住权所具有的维系家庭和谐的情感关怀功能。以我国目前的情况看，居住权主要解决离婚妇女、未成年人、需要赡养的老人以及主人死亡后保姆的居住问题。

第 [1] [2] [3] [4] 页 共[5]页