5.1提出曾经的草案，并对此分析不足
在曾经的《
物权法》草案中规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的。除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。建筑规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”但依本人之见，这样并不是很妥当。
物权法草案的规定，相当于学者们的“合同确定说”：住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买房置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。在现今的房地产市场，消费者始终处于弱势，就像上述我们谈到的重庆的这一楼盘。消费者在买房时，房地产开发商始终用到的是格式合同，消费者在签订合同之时，并不能表达自己的意愿，体现自己的权利，维护自己的权益。这样的约定并不能给消费者带来根本的利益，也让消费者得不到权益的保障。房地产开发商完全有可能在合同中约定强制卖车位，高价卖车位，处于弱势的消费者只能听之任之。这样的约定也和上述我们谈到的四种停车位的归属是大相径庭的，我们谈到的四种停车位都是属于全体业主所有，但草案规定中的约定，不得不让人怀疑停车位又归房地产开发商所有了。既然是属于全体业主的停车位，那么还需要约定吗？
同样也有学者舒可心（著名业主维权专家、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员。）认为“约定说”是给开发商留下了一个有利的“后门”——开发商因此可能随便拿一份合同到房屋管理处说“合同上约定好了”。即便他们不这么做，该条文也给业主们从开发商手中收回车位的产权制造了很大的障碍。因为一个约定的双方应该是被约定实物有平等处分权利的主体。而在当今的房地产市场，这个约定的两方显然是不平等的。如果开发商在房地产开发初期便依法获得车位的所有权并合法取得所有权权证(房产证)，不管其是否和别人有约定，其所有权都应该是被保护的。在开发商依法获得车位的所有权的情况下，“没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”本身也是对开发商所有权的侵犯和不公平。而如果开发商在房地产开发的初始便不享有对车位的合法所有权，开发商自始就没有对车位所有权‘约定’的权利。所以，《
物权法》草案实际上是允许开发商把其本身并不具有合法的初始权利的车位，以‘约定’的形式确定物权。如果法律不能明确一个物权的初始获得方式，且允许实际占有者处分，是将“强权”的权利赋予开发商的不公平条款。他甚至反对将地下停车位的产权让开发商合法获得，因为这必将造成社区中停车位这种产品的垄断，进而造成社区中业主、居民和开发商的停车位使用纠纷。但无论如何，即便法律允许开发商处分停车位这种建筑，也应该先使其依法获得物权之后才行。（舒可心：《物权草案应维护现行
物业管理条例稳定》，2005年10月22日，新浪房产）对于《
物权法》草案的约定，明显是有失公平的，是不妥的。在近期出台的《
物权法》中，这样的问题已被解决。
