总之，西方资本主义国家与中国的土地立法经历了不同的发展历程，但最终都呈现出一种共同的趋势，即在私法与公法调整、私益与公益保护之间寻求合理的平衡。
（二）中国未来土地立法中公、私法的协调
如前所述，晚近以来公法与私法的关系由泾渭分明朝着相互融合、相互渗透的方向发展，呈“公法私法化”和“私法公法化”的趋势，而它们的目的都是为了保护公共利益。[24]土地的连绵性、位置的固定性和利用方式的不可逆性等特征使得土地利用人的行为并不是孤立的，他利用土地的行为是整个社会生产的一部分，其土地利用往往影响邻居和整个社区，并且只要其土地利用对维持地区资源基础的生产力、价值或成本有副作用，那么他的活动就会成为集团和公众关注的事情。[25]不难看出，土地利用存在私人之间的利益冲突，而且还会招致私人利益与公共利益的矛盾。当今，城市化浪潮的影响波及土地利用的各个角落，由土地利用引发的私人利益与社会公共利益冲突日渐凸现。缓解人地矛盾、私人利益和社会公共利益的矛盾的有效途径是充分地、合理地、节约地利用土地资源，发挥其效用的最大化。
物权法在这一方面所起的作用无疑是巨大的。因为土地权利财产权的基于物权属性固有的排他性、支配性等特征给予权利人长期而又稳定的预期，从而激励权利人有效利用土地资源，经济分析法学家认为，财产权的排他性是资源有效使用的必要条件。排他性越强，有效利用资源的诱因就越大。财产权的排他性与资源的使用效率成正比例关系。从理论上讲，“对财产权利的界定越清晰，市场机制对经济主体激励功能就越能发挥出来。因为在权利充分界定的条件下，任何人都不能没有代价地利用他人的资源获取收益，而只能充分利用自己的资源来改变自身的处境，他的资源将得到更有效的利用。”[26]西方经济分析法学家波斯纳也在《法律的经济分析》中阐述：“对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励”，“只有通过在社会成员间划分对特定资源使用的排他权，才会产生适当的激励”。[27]可见，物权的排他性有助于避免土地利用中短期行为，甚至竭泽而渔的掠夺式经营现象，并因此造成土地资源的退化、生产能力的下降乃至衰竭和生态环境的恶化等恶性后果。
综上所述，具有私法属性的
物权法在促进土地资源物尽其用、地尽其力等方面，其功效不可低估。应该指出的是，土地不仅涉及私人利益，而与社会公共利益攸关。当土地的占有和利用涉及公共利益时，以调整平等主体的土地利益关系为立法基点的私法规范则显得无能为力。于是需要国家以社会利益为本位，利用公法规范对土地的占有利用进行宏观干预，适度限制民事主体的土地权利，将民事主体对土地资源的利用自由限定在不损害公共利益的范围之内。在我国，《
土地管理法》、《
城市规划法》等具有公法属性的法律先于
物权法出台，这些公法规范“对一些基本的财产关系已有规定的，
物权法只负有具体落实的职责，但无权作出相反的规定，因为各司其职是部门法存在的基本理由。公法规定的或许不当，那只能修改或废除公法，不能由
物权法自作主张。”[28]土地法中的公法规范确立的土地物权的基本原则应是
物权法相关制度的构建基础，如《
土地管理法》关于不动产财产权利的规定为《
物权法》架构不动产物权体系奠定了基础，《
土地管理法》关于土地所有权的规定，关于土地承包经营权和建设用地使用权两种不同形态的土地使用权规定等等，都为
物权法厘清了物权体系的立法思路。此外，《
土地管理法》致力于耕地保护的价值目标，“关于耕地强制保护制度的规定，给土地物权的市场准入确定了合法的局限和标准”，[29]这也为我国《
物权法》确定耕地和农田这两种特殊不动产的物权变动效力提供依据。2007年的《
物权法》无论是在理念上还是在制度层面上无不体现出与《
土地管理法》等公法的相互衔接和协调一致的立法思想，为在土地立法中公法和私法关系的协调树立了成功的典范。
