根据流转能力的特征出售不可动物的一部分应当被认为是不可能的，因为对于移转来说所必要的不可动物的独立的在法律上存在不是由其事实状况决定的，而是依据登记簿的。对建筑物或对地块的所有权的登记排除了无论是对第三人还是所有权人同时对该地块或建筑物的部分（建筑物中的房屋）的权利进行登记的可能性。
对不可动物的物权只是由于其国家登记才存在。因此在法律意义上，不可能存在可以作为流转客体而对其的权利又没有或不能被登记的不可动物。
希望处分单独的房屋的建筑物的所有权人应当已开始就对该房屋进行区分，也就是登记自己对房屋的所有权。在此种情况下对建筑物的所有权由于该建筑物在法律上的消失而终止。数个对单独的房屋的所有权替代对建筑物的权利而产生（被登记），其数量和构成由所有权人考虑规定调整独立使用的房屋的可能性和适宜性的技术规则而决定。
承认房屋为不可动物同时需要对建筑物的共用财产的法律地位问题进行调整。可以归入该财产的有：承重结构和围墙结构、工程设施，以及将数个房屋相互之间或者与建筑物的外部界限连接起来的公用房屋（楼梯、走廊、大厅等）。“共用房屋”的范畴是依照该类房屋作为住房或非住房不适用于（没有被预先规定为）独立使用的特征而形成的。
显然，建筑物的共用财产应当被认为是用以保障毫无例外的全部房屋的存在的，尽管没有规定该财产与具体房屋之间的直接联系。
包括了上述要素的建筑物的共用财产法律制度对毫无例外所有的作为不可动物的房屋的所有权人来说，一方面，应当保障无条件的依照其目的无阻碍的使用建筑物共用财产部分（要素）的可能性，而另一方面，应当保障对使之处于保证依照其用途利用的状态的共用财产的维护负担无条件地分配。唯一的可保障这种“无条件性”的法律制度就是按份共有制度。
对于单独的房屋所有权人来说对建筑物中的公共财产设立按份共有制度具有以下特殊性：
——第一，对建筑物中的共用财产的所有权份额与对建筑物中的房屋的所有权密不可分，而且非与房屋一道不得被转让或取得。该份额，与民法典第250条和第251条规定的不同，不能作为独立的流通的标的物。针对该共用财产，共有权人被剥夺了要求实物分割其份额的权利，以及要求其他共有权人赎买属于他的份额的权利，这一点与民法典第252条的规定不同；
——第二，在处分房屋时，共用财产的共有权份额并不束缚房屋的所有权人，因为不能够没有设立其他共有权人的优先购买权；
——第三，与建筑物（建筑物共用财产）维护、意外毁损或灭失有关的负担和风险，由全体共有权人负担，但只是在他们还是单独的房屋的所有权人时。在房屋毁灭的情况下，如上面的楼层由于自然灾害、拆卸（демонтажа）或者其他事情被破坏时，以前被毁坏的房屋拥有者对该房屋的所有权应当被认为已经终止（在规定的期限内遵守技术规范恢复了这些房屋的情形除外）。与此同时，该人对建筑物共用财产的按份共有权也终止。
建筑物共用财产的维护开支在全体共有权人之间按照他们所有的房屋的面积（或者范围或者其他的对所有共有权人来说等同的特征）的相互关系分配。在分配这些开支时不同的共有权人直接使用或者不使用建筑物公共财产的要素的事实没有意义。因此，如修缮屋顶，如果不修缮就会明显而且直接地威胁到多层建筑物的下层的房屋的所有权人，同样应当按照对共用财产的共有权份额的分配依靠全体共有权人的费用进行。任何共有权人逃避负担公共开支都应当被处罚，包括设定法定的延期缴纳公共开支的违约金。
特别是应当强调，包括共用房屋的所有共用财产，不应当被视为独立的物，因为它们完全被剥夺了流转能力。所以，对此类共用财产设定役权是不可能的，某些要素（房屋）只属于数个（而不是全体）建筑物中的所有权人的情形也是不可能的。
在注意以上所述的同时，必须在法律中明确规定建筑物中的共用财产制度，根据：在任何区分为一定数量的对每一住房都已经登记或者可以登记其主观所有权（形式—法律特征）的预定用于独立（于该建筑物中的其他房屋分开）使用（实质性特征）的房屋的建筑物中（包括在有多套住房的大厦中），可以从流转能力的角度出发将财产归属于两类中的一种：（1）作为独立房屋的财产——处于某人所有权中的不动产（不可动物）；（2）被视为建筑物中的共用财产的财产，包括属于该建筑物中的全体独立房屋的所有权人按份共有的建筑物的构成要素。
允许其他的法律制度的存在，如供水系统、电梯或者正门入口（парадный подьезд）属于某一个人所有，应当在立法上被排除。对这些客体规定的按份共有制度，即使是在配偶——共有权人的其他财产属于他们共同所有的情形中，依法也应当处于优势地位。
由于建筑物中的共用财产缺乏独立的流转能力所决定的实质性特征也体现在对其按份共有权的登记中。特别是，该财产的共有权人的主观构成对民事流转来说没有任何意义，对属于共有的该财产构成的描述决不能说什么。所以，就该种客体在不动产权利国家统一登记簿中应当只填一栏——对客体的技术描述，并指出，被描述的财产是属于建筑物中的全体房屋所有权人的共用财产。最后的指示应当被视为类似于诸如地块等范畴的制度的要素。
对由于按份参与建筑的住宅的所有权的产生问题的解决。在最近几年，在实践中有法人之间、以及法人和公民共同参与的按份共同建筑住宅合同（也被称之为按份参与建筑合同、按份建筑投资合同等等）得到了极为广泛得到适用。由于缺乏立法调整，司法实践对此类合同的评价也是不同的。应有的立法调整的缺失，以及司法实践对此类合同内容的不统一的规定对那些将自己的资金投入住宅建设的人的民事权利的保护产生了消极性影响。为了纠正已经形成的这种状况，建议对民法典进行相应的修改，并制定和通过独立的按份参与建筑
合同法。
该合同应当被视为在组织——建筑人和既可以是公民也可以是法人的财东（дольшик）之间签订的双方合同。双方的基本义务是（对建筑人来说）组织实施住宅建造活动和（对财东来说）为房屋建设投入资金。将建筑人引入合同的必要条件是预先取得对用于建筑的地块的权利，编制和取得设计——预算文件以及建筑许可，还有提供对与财东投资范围相同数额的款项的担保。
引入对从按份参与建筑物合同中派生出来的财东权利对建筑人之于地块的权利的负担的强制国家登记被认为是对财东之于住房的权利的保护机制。所拟议的机制使得可以保障其权利已经按照规定程序登记的财东取得住房的优先权。
