不动产民事立法发展的基本构想（下）
张建文;译
【全文】
直属于俄罗斯联邦总统的民事立法法典化与完善委员会
于2003年12月15日会议通过
（第18号备忘录）
第3章. 某些种类的不动产的特别规定
§1.未完工建筑客体的法律制度
现行立法及其评价
在国家登记法通过之前关于确认未完工建筑物客体为不动产的问题引起了大量的争议。国家登记法第25条第2款将未完工建筑客体确认为不动产。该规范的内容被1998年第8号俄罗斯联邦最高仲裁法院全体会议决议“关于解决与所有权和他物权保护有关的争议的实践的若干问题”所阐明（раскрыто）。
但，目前在法律层面上对未完工建筑客体法律制度进一步细化的需要是很明显的。
完善现行立法的建议
第一，有必要将未完工建筑客体列入民法典第130条中的不可动物的示范清单。以此可以明显地展示该类客体对于流转的重要意义。
第二，未完工建筑客体法律制度应当被依照以下基本规定而确定：
——未完工建筑客体所有权总是属于地块所有权人、处在租赁权中的地块的占有人、处在土地法典第4章规定的物权（永久性（无期限）使用权、终身可继承占有权）中的地块的占有人；
——相应地对于解决谁是未完工建筑客体的所有权人的问题来说，客体是否是由地块所有权人（占有人）以自己的力量或者是由于建筑承揽合同履行的结果而建成的没有意义；
——由于建筑客体的所有权人是地块的所有权人（占有人），建筑承揽合同是否终止也没有意义。
第三，对未完工建筑客体的所有权的国家登记的必要性本身只在建筑活动暂停时才对地块所有权人（占有人）产生。对未完工建筑客体的所有权进行国家登记来说，依据是土地所有权文件或者提供在上述权利之一种的地块的文件。对于所有权的国家登记来说必须还要提交建筑活动的许可，以便消除对违法建筑客体的所有权的登记的事实（民法典第222条）。
第四，综上所述，应当修改民法典第37章第3节“建筑承揽”。在民法典中应当规定，以自己的材料从事建筑活动的承揽人，只在该材料被实际适用于建筑活动之前（在将该材料交付使用于建筑活动之前）为该材料的所有权人。自上述时刻起承揽人对所交付的材料的所有权由于该材料自身在法律上的消灭而终止。以上所述并不意味着，定作人就变成了材料的所有权人。材料自其在法律上的消灭时起，一般不可能成为更具流转能力的以前所在状态中的民事权利客体。定作人成为建筑客体（未完工建筑客体）的所有权人，在营造该客体时，上述材料就被使用了。
第五，应当对联邦法律“（不动产）抵押法”进行相应的变更。抵押地块同时应当意味着在其上营建的建筑物和构筑物的抵押，而且不动产抵押合同双方也不应当拥有不同协议的权利（法律第65条第1款）。与其上在建建筑物或构筑物抵押合同分开订立的地块（地块权利）抵押合同
，正如没有包括地块（地块权利）抵押的在建建筑物或构筑物抵押合同一样，应当被视为无效的。
§2.企业和技术不动产综合体法律制度
作为不动产客体的企业的现行立法。依照民法典第132条企业作为权利客体被认为是用于从事经营活动的综合财产。作为综合财产的企业由用于其活动中的各种财产构成，包括地块、建筑物、构筑物、设备、器材、原材料、产品、请求权、债权，以及使企业、其产品、工作和服务特定化的（企业名称、商标、服务标记）权利，以及其他专有权，如果法律或合同没有其他规定的话。
企业整个地作为财产综合体被承认为不动产。以此身份企业整个地或者其一部分可以作为买卖、抵押、租赁和其他与设定、变更和终止物权有关的法律行为的客体。
对作为不动产的企业的权利（其产生、移转和设定负担）应当依照民法典第130条和国家登记法规定的程序进行国家登记。对作为财产综合体的整个企业的权利和与之有关的法律行为的国家登记在企业作为法人的企业的登记地的权利登记司法行政机构进行。对作为财产综合体的企业的已经登记的权利作为将每一个单独的列入该企业构成的不动产客体的权利载入客体所在地的权利统一国家登记簿的依据。
现行立法评价
第一，现行立法的主要缺陷被认为是其中缺乏作为民事权利客体的企业的明确的特征，它们可以将企业与那些经常在经营活动中使用的其它类似客体，如其它财产综合体区别开来。关于企业财产构成的规范（民法典第132条第2款）的任意性更加剧了此种情形。此外，在企业的定义中对财产构成的强调损害了作为业务，“副业”（商业）的企业的特殊方面，在那里将企业评价为现存的而不是 “已经不存在的”综合体，获得了客户（клиентелла）范围和企业所有权人的与后者活动有关的债务。将企业整体作为不动产并没有解决这个问题，而是相反将其放置于第二位。
第二，国家登记法的对企业权利登记的特别规则内部之间也存在矛盾：一方面，对企业构成的某些不动产客体以及与这些客体有关的法律行为应当在相应客体所在地进行国家登记；从另一方面，对在其法人登记地（显然是在其所有权人所在地）已经登记的企业权利是将对构成企业的每一不动产客体的权利进行登记的依据。
第三，现行立法调整诸如买卖、租赁、委托管理、抵押等与企业有关的民事法律行为。但是对这些不同的法律行为的法律调整并没有统一性：
1）对企业构成的确定；
2）对合同形式的确定（民法典第560条和第561条关于企业出售合同，以及民法典第658条关于企业租赁合同）；
3）在对作为企业构成的债务的债权人权利的保护方面：
——在企业租赁时债权人的权利受到提起要求终止或者要求出租人提前履行自己的债务并要求赔偿因此造成的损失的权利的限制（民法典第657条第2款）；
——在企业出售时对列入被出售企业构成的债务的债权人权利的保护通过向他们赋予在接到企业出售通知之日起三个月内要求卖主：终止或者提前履行债务并赔偿因此造成的损失或者确认企业出售合同全部或者部分无效的方式予以保障（民法典562条第2款）。此外，在企业交付给买主后卖主和买主就列入企业构成的但在移交买主时没有经过债权人同意的债务承担连带责任（民法典第562条第4款）。
