共用部分具有两项特性：其一，从属性。共用部分为附随于专有部分的附属物或从物。因区分所有建筑物的专有部分与共用部分在物理性质上具有整体不可分的完整结构体关系，且区分所有人（业主）取得区分所有权，也须附带的取得共用部分的持分权，故各国建筑物区分所有权立法均强制明文规定共用部分对专有部分具有从属性 [18]；其二，不可分割性。即共用部分本身不得被分割。美国各州州法及《联邦公寓所有权示范法》规定，区分所有建筑物的共用部分禁止分割。例外情形是，区分所有建筑物业已完成区分所有人的使用目的时可以分割 [19]。《
物权法》对共用部分的这两项特性未予明示，但解释上应借鉴美国法经验，认为《
物权法》上的共用部分有此两项特性。
按照日本《建筑物区分所有权法》第2条第4项之规定，共用部分是指“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和约定为共用部分的附属建筑物”。按照法国《住宅分层所有权法》第3条第1项之规定，共用部分是指“供区分所有人全体或数个区分所有人予以使用或对其具有有用性的建筑物部分与土地”。按照我国台湾地区民法第799条之规定，共用部分是指“建筑物及其附属物的共同部分”。可见，所谓共用部分是指专有部分以外的建筑物，及不属于专有部分的建筑物附属物和地基等。
依《
物权法》第
73、
74条的规定，所谓“共用部分”，应解释为包括：（1）建筑物区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外）；（2）建筑区划内的绿地（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（4）占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。此外，综合考虑日本、法国及我国台湾地区建筑物区分所有权法的规定并根据我国实际情况，地基、电梯、屋顶平台等亦应一并解释为《
物权法》所称的共用部分的范围。
（四）关于“共同管理”
本条所谓“共同管理”，应解释为建筑物区分所有权人的“管理权”——成员权。即建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
区分所有人即业主的成员权具有四项特征：其一，它是独立于专有所有权与共有所有权之外的权利。即成员权主要是对全体区分所有人的共同事务享有的权利和承担的义务，主要是一种管理关系，具有人法——管理制度——的特征[ ]。 亦即，成员权为区分所有权中的“人法性要素”，而专有所有权与共有所有权则为“物法性”要素；其二，成员权是基于区分所有权人间的共同关系而产生的权利；其三，成员权是一种具有永续性的权利。它是基于区分所有权人在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离所形成的共同关系而产生的，故只要建筑物存在，区分所有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。基于共同关系而产生的成员权因此同样与共同关系共始终，具有永续性；其四，成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利，三者共同构成区分所有权的完整内容。任何一个区分所有权人（业主）俱同时享有此三项权利。
