《
物权法》第
70条所谓“专有部分”，应解为：在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有；反之，一栋建筑物上若无构造上与利用上独立性的专有部分，则仅能成为单独所有或共有，而不得成立区分所有。因此，专有部分是构成区分所有建筑物的基础 [15]。以专有部分为客体成立的所有权，即是专有部分所有权，它是建筑物区分所有权这一复合型权利中的单独所有权要素，称为建筑物区分所有权的“单独性灵魂”。而且，专有部分所有权在建筑物区分所有权的三权利结构中，居于主导地位。各国建筑物区分所有权实务关于建筑物区分所有权物权变动的登记，也是登记此专有部分所有权。
专有部分的范围，即专有部分相互间或与共用部分相互间的分隔部分究竟至何处界线为止，大陆法系各国建筑物区分所有权理论上存在四种学说：中心说、空间说、最后粉刷表层说及壁心和最后粉刷表层说。通说为第四种学说，即壁心和最后粉刷表层说 [16]。《
物权法》第
70条所谓专有部分的范围，应采此通说进行解释。即专有部分的范围应分内部关系与外部关系分别而论：在区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、税费等）的关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。
另外，专有部分的范围，除以上所论建筑物的结构部外，还包括建筑物的附属物与附属建筑物。而所谓建筑物的附属物，指配置于建筑物内部的水管、瓦斯管、电线、电话线等附属设备。其中，专供专有部分使用的管线应属于专有部分的范围。至于供各户共同使用的管线，则属共用部分；所谓附属建筑物，指仓库、车库等居于从属地位的建筑物。附属建筑物一方面应依管理规约成为约定共用部分，另一方面也可成为某一专有部分的附属建筑物。当车库、仓库等附属建筑物从属于某一专有部分时，专有部分的范围即包括该附属建筑物。依主物的处分及于从物的法理，该专有部分移转或设定负担时，其效力自应及之 [17]。
（三）关于“共有部分”
各国建筑物区分所有权法通用“共用部分”一语，而不使用《
物权法》第
70条的“共有部分”概念。《
物权法》第
70条之使用“共有部分”概念，表明我国《
物权法》的最终立法者未能真实地理解建筑物区分所有权制度的本旨，并且未能将建筑物区分所有权制度中的共有所有权与民法上的普通共有区别开来，降低了建筑物区分所有权在
物权法体系中的地位，属于严重的措辞欠当。在解释上应按建筑物区分所有权法通用的“共用部分”概念进行解释。并建议在将来制定建筑物区分所有权法或民法典而修改本条时，用“共用部分”概念取代“共有部分”一语。
