五、抵押权的实现
关于抵押权的实现，我国规定了实现抵押权的三种方式，即：当事人协议以抵押物折价，拍卖或变价使抵押权人优先受偿。《
担保法》第
53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据上述规定，在债权届期未受清偿时，当事人首先可以协商以抵押物折价，拍卖或变价使抵押权人优先受偿。如果当事人不能达成协议的，抵押权人可以向法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，如果其价款超过所担保的债权数额，则超出部分仍归抵押人所有。如果抵押物通过折价、拍卖或变卖，其价款不足债务数额，其不足部分则作为普通债务，由债务人清偿。例如，在中国建设银行某市支行诉吴某借款合同纠纷案中，原告与被告签订《楼房按揭贷款合同》，约定原告向被告发放贷款105万元，被告吴某以该市海关路东方大厦22层A座、B座房产作抵押，并办理了抵押登记。后因被告吴某拖欠借款，原告起诉至法院，请求判令被告立即偿还所欠贷款本金74万元，利息2万元，并判令依法变卖抵押物，所得款项优先清偿被告所欠贷款本息及相关费用。最后法院判决被告吴某于判决生效后10日内付清借款本金74万元及利息，如被告吴某不能按期支付借款本息，则依法处理某市海关路东方大厦22层A座、B座房产，所得价款用于清偿所欠原告的借款本息，超过部分归被告所有，不足部分由被告继续清偿。
在实现抵押权时，如果同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（1）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照前面的规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。例如，甲于2006年3月2日向乙借款80万元，约定于同年10月1日偿还，由丙以其所有的价值70万元的别墅一套作抵押，双方于2006年3月5日到房屋管理部门办理了抵押权登记；同时，又由丁以价值30万元的首饰作抵押，双方未就首饰抵押办理登记。后来丁因拖欠戊货款20万元未还，由丁以该首饰进行抵押，并到公证部门办理了抵押物登记。2006年10月1日，因甲无力偿还借款，乙向法院起诉甲、丙、丁，要求拍卖丙的别墅一套及丁的首饰，以其变价款优先受偿。同时，戊也向该法院起诉，要求丁偿还货款并拍卖其首饰受偿。经法院拍卖，丙的别墅卖得65万元，丁的首饰仅卖得25万元，请问乙与戊该如何受偿？在本案中，因为丙以其别墅对乙的债权进行了抵押，乙可以就该别墅拍卖所得的65万元优先受偿，这自然没有问题。但对乙与戊来说，由于两人都享有对丁的首饰的抵押权，该首饰不属于登记生效的抵押物范畴，虽然乙的抵押权设定在先，但由于戊已进行了抵押物登记，应优先于乙而受偿，故该首饰拍卖所得的价金25万元，应优先清偿拖欠戊的20万元货款，剩余的5万元再用来清偿乙的债权，最后戊的抵押权能够完全得到实现，而乙仅能受偿70万元。
