物权变动即物权的设立、变更、转让和消灭，简称物权的得丧变更。
物权法中3/4的条文都和物权变动有关，因此物权变动问题是非常重要的。我们知道，物分为不动产和动产，物的种类不同，它的变动模式也不一样。对于不动产来说，其基于法律行为的物权变动模式为：有效的债权行为+登记=不动产物权变动；而对于动产来说，它的物权变动模式则为：有效的债权行为+交付=动产物权变动。因此，不动产登记和动产交付在物权变动中起非常关键的作用。
（一）不动产登记
所谓不动产登记就是经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将不动产物权及其有关变动事项记载在不动产登记簿上的事实。
1、登记的效力
在登记的作用和效力问题上，目前世界上有两种立法模式，一种是登记生效主义，规定登记是不动产物权变动的生效要件，如果不依法进行登记就不产生物权变动的效力。这种模式为德国等国家所采用，因此又称德国模式；另一种是登记对抗主义，认为当事人之间只要意思表示一致达成合意就能发生不动产物权的变动，但是不经登记不能对抗善意第三人，也就是登记不是不动产物权变动的生效要件，而是对抗要件。这种模式主要为法国等国家多采用，因此又称为法国模式。我国物权法采纳了登记生效主义，但有例外。如
物权法第
9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，根据我国物权法的规定，当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的行为，只有依照法定程序进行了登记，才能发生法律效力。如果不登记，就不能产生当事人预期的法律后果，不能发生不动产物权的变动。这一点在不动产转让中具有非常重要的意义。我们经常会碰到这样的案例。某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住，但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。双方发生争议。这是典型的一房二卖行为。显然，由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转移，因此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据
物权法第
9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有权。这就是不动产登记的效力。
当然，不动产登记生效是原则，既然是原则就有例外情形。根据
物权法的规定，这些例外情形主要有三种：一是国有自然资源所有权，二是非因法律行为产生的物权变动，三是大部分用益物权，都不需要进行登记。
（1）国有自然资源所有权。根据
物权法第
9条第2款的规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因为国家所有的自然资源，其所有权是由法律直接规定的，法律的公示效力非常强，登记不登记是无所谓的，也没有哪个人敢与国家争抢自然资源。
（2）非因法律行为产生的物权变动。因征收、法院判决、仲裁裁决、继承、受遗赠以及事实行为等非法律行为产生的物权变动，不经登记也能发生法律效力。如根据
物权法第
30条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”例如，某甲在他本村里申请到一块宅基地，并办理了合法的准建手续。甲随即雇佣了建筑队进行施工，不久以后房屋建成，在房屋建成之日甲即能取得该房屋的所有权。因为他是通过合法建造而取得房屋所有权，建造是一种事实行为，只要这种行为一经完成，甲的所有权就能取得，而不需要进行登记。当然，对于非因法律行为产生的不动产物权变动尽管不需要登记就能发生法律效力，但在处分该物权的时候，由于处分行为是一种法律行为，如果有关法律规定需要办理登记的，如不经登记的话，就不能发生物权效力。因此，
物权法第
31条规定：“依照本法第
28条至第
31条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”
（3）用益物权除建设用地使用权外都自合同生效时设立。如土地承包经营权，根据
物权法第
127条的规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。就是说，只要当事人之间签订的土地承包合同成立并生效后，土地承包经营权就能设立，而不需要进行登记。再比如地役权，根据
物权法第
158条的规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”根据本条的规定，登记只是地役权设立的对抗要件，而不是其生效要件。
2、统一登记问题
我国目前关于不动产登记的部门有多个，主要有：土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等，存在行政机关多头执政的现象。这次通过的
物权法明确规定，要实行统一登记制度，
物权法第
10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
物权法虽然没有明确规定具体统一到哪个部门，但毕竟这是第一次以法律的形式规定了统一登记问题，因此具有重要的意义。现在
物权法已经颁布实施很长时间了，但究竟应由哪个部门进行统一登记，至今还没有最后定论。当然国务院的各个部门都在努力争取，都想由自己来进行登记，因为登记要收取一定的费用，是有一定的好处的，所以大家都把它当作一项肥差，都不想让别的部门抢去。
