（三） 严格市场准入和退出制度
自然垄断地位被滥用、业主权利受到侵害，还有一个原因是物业服务市场进入的门槛太低。严格市场准入是规制自然垄断市场的有效方式之一。广义的市场准入制度还包括退出制度。市场准入，包括企业的准入和人员的准入。1998 年、1999 年，国务院建设主管部门分别颁布了《
全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》和《
物业管理企业资质管理试行办法》，构建了市场准入制度。几年来，该制度实施的情况差强人意。在许多城市，由于门槛设定太低、实施不力，使之几乎形同虚设。实践中，大量的通过断水、断电、断气、断路、封门甚至实施人身伤害等野蛮方式强制业主服从物业服务经营者单方规定的收费项目和标准、交纳物业费的案件[xxvi]从一个侧面表明，由于市场准入制度形同虚设，整个物业服务市场总体上还处在初级阶段。严格市场准入制度，可以借鉴金融业的市场准入和退出制度。这里不再论述。
规制物业服务经营者滥用自然垄断地位的行为，还需要在建筑物区分所有权制度、共有不动产物权制度、劳务合同制度、业主大会与业主委员会制度等诸多方面多管齐下、相辅相成。
六、结语
本文的重心是分析小区物业服务的“公共物品”属性以及由此给物业服务者带来的自然垄断地位，揭示我国物业服务市场纠纷频发、治理困难的主要源头在于物业服务者对其自然垄断地位的滥用。有关自然垄断的规制对策，我国产业经济学界、竞争法学界有不少的相关研究。需要延伸探讨的是，如何抓住物业服务市场纠纷源于物业服务者对其自然垄断地位滥用的这一特征，提供一系列针对性的法律规制对策。因此，笔者所分析和阐述的重心在于物业服务经营者自然垄断地位及其滥用。文章最后一个部分有关规制思路的探讨，仅仅是本主题之下所作的适度的延伸，限于篇幅没有足够地展开。有关物业服务市场的法律规制，是一个实践性、综合性很强的大课题，需要在新的主题下进行比较全面的分析和讨论。
【注释】作者简介：北京大学法学院副教授
湖南、福建、广东、江苏、上海、北京等省、市已经制定了物业服务市场规制的地方性法规或规章，有些地方正在制定或修订中。其中，2004 年4 月、8 月、2005 年7 月，北京市发展和改革委员会、建设委员会就修订《北京市物业服务收费管理办法（试行） 》和《北京市物业管理服务收费政府指导价收费标准》进行了三次听证，100 多家媒体报道，市民获知率达到39 %。参见赵丽萍：《物业收费基准价成听证焦点，关键提升服务意识》，《 京华时报》2005 年7 月8 日。
据北京市朝阳区人民法院提供的数字，2005 年该院受理了超过7 000 件物业纠纷案，而2004 年这一数字为1 898 件，2002 年仅为194 件。参见万兴亚、赵谦：《聚焦业主维权困境：选聘物业难讨要权益更难》，《 中国青年报》2005 年12 月12 日。
在物业服务市场中，实施物业管理行为的只有物业服务者（物业管理服务企业） 。而基于建筑物区分所有权，业主完全可以自主地管理自己的物业，但这不是物业服务市场中的物业管理。值得注意的是，现行的《
物业管理条例》将物业管理界定为“由业主和物业管理企业”双方对物业的管理活动，混淆了两者的法律地位，不利于制度的有效实施。
参见《
物业管理条例》第32 、
33 条，第
2 条。
参见《
物业管理条例》第32 、
33 条，第
2 条。
See Marmolo ， E. ， A Constitutional Theory of public Goods ， Journal of Economic Behavior & Organization ， 1999 ， 38 （1） ，pp. 27- 42.
