物业服务市场的自然垄断及其规制思路
肖江平
【摘要】物业服务市场纠纷频繁已经成为和谐社会建设的障碍之一。其治理困难的重要原因在于物业服务经营者的自然垄断地位及其滥用。小区的物业服务实质上是小区业主们的“公共物品”，不可或缺。基于公共物品的经济学属性和业主对公共物品的依赖，提供小区公共物品的物业服务经营者获得了自然垄断地位。正是物业服务经营者滥用自然垄断地位、牟取超额利益、侵害业主利益，导致了愈益频繁的物业服务市场纠纷。解决物业服务市场纠纷，应当借鉴对自然垄断规制的思路，标本兼治。
【关键词】物业服务市场；竞争法规制；滥用市场支配地位；自然垄断；公共物品
【全文】
与物业服务市场有关的争论并没有因《物业管理条例》（以下简称《条例》） 的制定和实施而结束。相反，随着一些地方为解决该《条例》实施过程中的新问题所进行的地方性立法活动的展开，物业服务市场纠纷的社会关注度不断提高，制度问题的争论日益激烈。[i]学界有关物业管理法律问题的研究，主要是从物权法、
合同法等角度展开，并主要在明确物业的物权归属、物业服务合同等方面获得了一定的进展。然而，充斥于报刊、网络媒体上物业服务纠纷的报道表明，物业服务市场的现状并不令业主、物业服务经营者等当事人满意。物业服务市场纠纷频发，已经成为和谐社会建设的不利因素之一。[ii]加强物业服务市场的规制已经成为当务之急。然而，从市场规制法或竞争法角度探讨物业服务市场规制的还很少，从反垄断角度剖析物业服务市场纠纷成因的研究几乎没有。如果没有对纠纷成因的法理分析，很难有针对性很强的规制物业服务市场的制度设计。为此，笔者拟运用经济学的产业组织理论、公共物品理论和法学的反垄断法理论，从物业服务的公共物品属性切入，分析物业服务经营者在小区内的自然垄断地位及其获得、滥用及其危害，揭示物业服务者滥用自然垄断地位是物业服务市场纠纷频发、治理困难的重要原因，进而提出物业服务市场的竞争法规制思路。
一、“物业服务市场”和“物业服务”
（一） 物业服务市场交易的主体、标的及其语词
鉴于目前文献在用语及其对象界定上的不一致，有必要从此类市场交易的主体、标的、分类等方面界定将要讨论的“物业服务市场”。
从交易主体看，物业服务市场的主体由业主和物业服务者构成。业主是享有房屋所有权、接受物业服务并支付物业费的市场主体。物业服务者是依物业服务合同提供物业服务并收取物业费的经营者。[iii]《条例》规定，物业服务者的组织形态为公司，物业服务者及其工作人员应具备相应的资质。[iv]业主可以是组织和个人。如果业主为个人，则同时是消费者。
从交易标的看，物业服务市场的交易由物业服务者提供物业管理服务并收取价金、业主支付价金并享受物业服务构成。交易的标的是物业服务，物业服务的方式是物业的运行、维护和管理。
因此，从用语上看，用“物业服务市场”要比“物业管理市场”更能标称和界定此类市场的主体和交易标的，更适合用作该类市场的命名。所谓物业服务市场，是指以业主（或通过业主委员会） 和物业服务者订立的物业服务合同为依据，并以由物业服务者为业主提供物业服务并向业主收取价金为交易内容的市场。更明确地界定物业服务市场，还必须准确地厘清“物业服务”的范围。
（二） 物业服务：公共的还是个别的？
从大量的实践来看，物业服务实际上被分为公共服务和个别服务两类。公共服务包括保洁、保卫、绿化以及房屋、建筑物、附属设施设备与公用场地等的运行、维护或修缮等。个别服务，也可称特约服务，是经小区内个别业主约请而提供的除公共服务以外的经营性服务，如为有个别需求的业主提供代缴费，代购票物，代聘家教、保姆、家庭护理，室内保洁、装潢、私用物品维修和房屋租赁、交换等信息或代理服务。
显然，公共服务和个别服务至少有下列区别： （1） 在服务对象上，个别服务仅仅面向单个业主；公共服务则面向业主整体，并通过业主大会和业主委员会的形式。（2） 在服务内容上，个别服务仅仅涉及个别业主的特殊需求；公共服务的内容涉及整个小区所有业主或者大部分业主正常居住所不可或缺的生活需求，如小区的公共治安、卫生、绿化服务和设施运行的维护等。（3） 在费用的计量和收取方式上，个别服务高度个别性化、市场化，单个的业主作为交易的一方有完全的交易选择权、较充分的公平交易权，自主性、主动性较强，与业主在集贸市场、商场、理发店消费没有区别；而公共服务则是由业主大会确定小区基本规则，由业主委员会代业主与物业服务者订立合同，业主对小区基本规则、合同主要条款仅仅按一定比例享有投票权，根据法定和议定的议事规则由业主大会及其授权的业主委员会享有交易选择权、公平交易权，单个业主的自主性、主动性很弱。（4） 从服务主体的可替代性上看，公共服务无法或难以由小区物业服务者以外的其他经营者承担；个别服务则正好相反。（5） 在纠纷发生上，虽然同样是物业服务者为业主提供的服务，个别服务的纠纷很少，即使发生也很容易解决；但公共服务极易发生纠纷，其发生频率之高、社会影响之广、解决难度之大，远非个别服务可及。这一特征，使得平时的报道、文献和其他表述中，涉及的“物业服务”很少是指个别服务，似乎物业服务就不包含个别服务，而是指公共服务。
