区分所有建筑物应成立管理委员会或推选管理人或委托管理人，作为区分所有权人大会的执行机关。区分所有建筑物成立管理委员会的，应由管理委员选举一人或推选一人为主任委员。主任委员对外代表管理委员会。管理委员、管理主任委员及管理人任期由规约确定，可连选连任。管理委员会和管理人具有如下职责：（1）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；（2）区分所有权人共同事务的建议；（3）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（4）区分所有建筑物及其周围环境的维护；（5）收益及其他经费的收支、保管及使用；（6）区分所有权人会议决议的执行；（7）管理规约、会议记录等文件的保管；（8）管理服务人的委任、雇佣及其监督；（9）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；（10）管理规约规定的其他事项。管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告参与诉讼。
六、我国的建筑物区分所有权制度
（一）建立我国建筑物区分所有权制度的必要性
住宅问题，系现代一切国家的重大社会经济问题。我国是社会主义市场经济国家，同样面临如何保障和满足社会成员，尤其是城市居民的住宅需要这一问题。我国的住宅政策和制度经历了一个曲折的发展过程。1949年至1978年期间，我国实行住房的公有化、福利型制度，即国家单一投资建设房屋，后由政府单向流通到职工，并采用实物分配的形式，由职工无偿消费，它是一个以供给制为核心，以实物分配为特征的，几乎完全排斥商品经济运行机制的住房制度体系。 [90]在这种住房制度下，职工对住房只有使用权，房屋大多属国家或集体所有，根本不可能产生所谓区分所有制度。而在农村，建筑物结构较为简单，且基本上为一家一户所独有，因而也不必适用区分所有制度。 [91]从1978年开始迄今，通过20余年的住房制度改革，我国已走上了一条被称为“住房商品化”的道路。此种制度将城镇居民住房的生产、交换、取得均纳入了市场经济的轨道，这样在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后，要在法律上确认和保障各个主体对其专有部分所享有的所有权，保障其对专有部分所享有的转让、赠与、抵押等处分权，就必须建立建筑物区分所有制度，确立各所有人的区分所有权。假如不采用建筑物区分所有制度，而是通过确认各专有部分的所有人共同享有对建筑物的所有权的共有制度来解决区分所有问题，则势必要剥夺各个所有人对其专有部分所享有的所有权。 [92]因此，可以说建立建筑物区分所有权制度，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求。
随着我国改革开放政策的实施和深化，我国城市化进程获得一日千里的发展，城市化进程的加速，迫切要求建立建筑物区分所有权制度，以解决由此带来的城市居民居住问题。据统计，从1950年至1955年，我国的城市化水平由1949年的10.6%上升到了13.5%，1956年至1959年，城市化水平由13.5%升至19.7%。1960年由于政策失误和遭受3年自然灾害，国家动员2000多万城市人口下乡务农，城市人口于是由1960年的13073万降至1962年的11659万。1966年至1978年，由于十年动乱，干部下放及知识青年上山下乡等原因，城市人口徘徊在1~1.1亿之间，城市化水平徘徊在14%左右。1978年十一届三中全会以后，由于改革开放及充分发挥中心城市的作用，我国的城市化进程在几经波折之后，终于以不可阻挡的势头重又加速发展了。尤其是1979年至1985年的6年间，在农业超常规增长的带动下，国家经济全面繁荣，城市化水平迅速提高。至1990年底，城市化水平达到18.96%。 [93]由于城市化，致城市人口膨胀，地价上升，我国城市（镇）居民欲以单个的个人在城市中兴建或购买独门独院式建筑物必将付出巨额的代价，甚至因城市规划的需要而根本不可能。为了解决城市居民的居住问题，有效利用有限的土地资源，我国不得不兴建多层或高层区分所有建筑物。建造区分所有建筑物，对于买卖双方均十分有利。就买方来说，购买区分所有建筑物的一个单元相比兴建或购买独门独院式建筑物，价格上具有便宜性，显得更为经济；就卖方而言，也无须经过很长时间才能收回投在建筑物上的资金，而且可从非常复杂的管理事务中解脱出来。这样一来，取得区分所有建筑物的一单元，便成为城市居民取得住宅的基本途径，由此决定了建立建筑物区分所有权制度具有极为重要的意义。
（二）我国建筑物区分所有权制度的现状
我国关于建筑物区分所有权的规定，始自20世纪80年代末期。1989年11月21日，建设部发布了《
城市异产毗连房屋管理规定》，其第
2条规定：“本规定所称城市异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”该条承认了建筑物区分所有概念。该规章还规定了各个所有人和使用人对共有财产负有维护、修缮的具体义务及因共有物造成的赔偿责任。其第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。”第9条规定：“异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：（1）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（2）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（3）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。（4）屋盖的修缮：①不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。②可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各屋所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。（5）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：①各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。②为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（6）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（7）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。”上述规定尽管不是从确认产权、而只是从房屋的管理出发所作出的规定，但毕竟是我国第一次对建筑物区分所有权制度的确认，具有极为重要的意义。
