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关于规约的设定、变更与废止，近现代各国立法及实务，未尽一致。归结起来，主要有两种途径：一是通过区分所有权人大会的决议为之；二是由区分所有建筑物的建筑公司或出售公司预先设定定型化的规约，在分批让售房屋时，与单个买受人达成同意该项规约的协议。规约的设定，应以书面为之并加以登记。
基于私法制度的意思自治原则，在区分所有权法上，现代各国与地区，一般都较为广泛地承认区分所有权人的规约自治权利。因而，规约事项通常即由区分所有权人相互间的协议予以确定。但无论如何，规约的内容既不得违反强行性、禁止性规定及公序良俗原则，亦不得变更或排除区分所有权的本质，则属无疑。我们认为，关于规约事项，具体而言，可归纳为以下3点：（1）规约事项由区分所有权人自由确定，即采规约自治原则与规约自由主义。（2）规约事项不得与区分所有权法相抵触，不得违反强行性、禁止性规定与公序良俗原则，亦不得变更或排除区分所有权的本质。（3）规约所得规范的事项，具体包括4类：一是关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项。例如，共用部分的持分比例，共用部分的所有关系——一部共用部分与全体共用部分、各专有部分分配基地利用权的比例，建筑物灭失（一部灭失）时，各区分所有权人的权利义务等。二是关于区分所有权人间共同事务的事项。例如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人的选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式（如集会招集的通知等），管理费数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放），等等。三是关于区分所有权人间的利害关系调整的事项。主要包括专有部分的使用限制，如以规约明文禁止区分所有人将易燃、易爆、剧毒等危险物搬入自己的专有部分之内；禁止饲养对区分所有人有妨碍或危害之虞的动物；供居住用的建筑物，不得将其供作居住以外的目的使用，尤其是禁止将专有部分作为卡拉OK店、西餐厅、咖啡屋使用；共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，等等。四是对违反义务者的处置事项。 [87]
规约为区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议，管理人的管理行为等，均不得与之相抵触，否则所从事的行为无效。规约的时间效力，如规约本身定有生效日期，即依其规定；未定生效日期的，通常自规约设定之日起生效。关于规约对人的效力，一般认为，除应及于设定当事人外，尚应及于区分所有人的特定继受人，即移转继受人和设定继受人，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，对于建筑物、基地或附属设施的使用，负有与区分所有人同样的义务。
（四）区分所有建筑物管理组织
区分所有权的创设，恒以一栋建筑物为其基础。因而，生活于同一建筑物上的全体区分所有权人于事实上乃形成一共同体关系，他们人员众多，且因资力、生活习惯等的不同，对居住环境的品质要求亦不一致，所有权人间的纷争势必层出不穷，形成错综复杂的关系。要统一区分所有权人及其他居住者的意思，甚为困难。因而，为维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此间之共同利益，乃需要一超越个人之团体组织，以借该团体组织力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。 [88]区分所有人团体组织由此而生。
依建筑物区分所有人管理团体是否具有法人人格为标准，现代各国关于区分所有人管理团体的立法可分为4种模式：（1）不具有法人人格的管理团体，以德国法为代表。在此种模式下，区分所有人团体不具法人人格，其权利义务主体乃作为共有关系成员的单个的区分所有权人。（2）具有法人人格的管理团体，以法国住宅分层所有权法和新加坡土地权原（区分所有）法为代表。依此模式，一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。（3）管理团体法人，以日本建筑物区分所有权法为代表，系一种附条件的承认管理团体为法人的模式，即首先赋予一定规模以下的一般性团体为无权利能力的社团性质，又得透过一定程序，明确赋予一定规模以上的区分所有权人管理团体法人资格。（4）判例实务上的法人资格。以美国为其代表，即通过判例于事实上承认区分所有权人管理团体的法人资格。考察上述4种模式可以看出，管理团体法人化乃是各国立法与实务的共同倾向。赋予管理团体法人人格具有重要实益。 [89]
在区分所有人管理团体组织中，设有区分所有权人大会，通常由区分所有权人全体所组成，为区分所有人团体的最高意思决定机关，区分所有权人借此参与共同事务的管理。在区分所有权人大会中，区分所有人的表决权及表决能力可考虑专有部分室内面积的比例予以确定。关于区分所有权人大会的表决方式，普通事项应有专有部分室内面积比例占全部区分所有建筑物室内面积半数以上的区分所有人出席，并获得出席者过半数的同意后行之。但对于以下特别事项，应有区分所有权比例合计2/3以上出席，并获得出席者3/4以上多数的同意：（1）管理规约的订立或变更；（2）区分所有建筑物的重大修缮或改良；（3）区分所有建筑物的重建；（4）区分所有权的强制出让；（5）约定专用部分或共用部分的事项。区分所有权人大会的决议对全体区分所有人及其概括继受人与特定继受人具有约束力。
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