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（一）区分所有建筑物管理概述
区分所有建筑物的管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动。 [78]它通常包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对区分所有权人共同生活秩序的维持，亦即物的管理与人的管理两个方面，二者互为表里，共同构成区分所有建筑物管理的完整内容。
所谓物的管理，是指对建筑物和附属设备的使用、维护和修缮。 [79]如前所述，一栋区分所有建筑物区分为专有部分与共用部分，共用部分系供各区分所有权人共同利用部分，自然应当成为区分所有建筑物的管理内容。此外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维持建筑物的安全与外观所必要的支柱、屋顶、外壁等建筑物基本构造部分亦应纳入管理内容中。建筑物附属设备，包括建筑物的附属物及非属专有部分建筑物的附属物，如电梯、电线、煤气管道、水管、消防设备等，也得成为管理的内容。关于区分所有建筑物之物的管理，国际保健机构（WHO）对此设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，其内容可归纳为4点：（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施；（2）清洁维护，如定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；（3）公共设施维修，如水电机械维护、公共电梯、空调设备之定期检查；（4）花木整理，如平时修剪花草树木，遇有枯死，随时更换等。 [80]
所谓人的管理，系指对区分所有权人共同生活秩序所进行的管理，以避免危害公共安全、卫生和安宁。其对象不仅包括居住于区分所有建筑物上的区分所有权人的行为，而且包括一切出入区分所有建筑物之人的行为。具体包括：（1）对建筑物不当毁损行为的管理，如禁止改变建筑物外貌，禁止为整修内部而抽梁换柱致影响建筑物安全结构等。（2）对建筑物不当使用行为的管理，如在供人居住的区分所有建筑物内经营酒廊、从事色情服务等非法营业，降低居住生活品质，甚至使居家安全蒙上阴影等。（3）对生活妨害行为的管理，如豢养动物，妨害公共安全，大声喧哗妨碍邻居安宁，任意堆置垃圾妨碍环境卫生等。 [81]
（二）区分所有建筑物管理方式
1.自主管理与委托管理
此为管理方式的基本分类。自主管理，指区分所有人自己执行管理业务或构成一个管理团体执行管理业务。自主管理依人数多寡又分为直接管理与管理团体组织的管理。区分所有权人人数较少时，由各区分所有人直接管理。此时共同业务的管理意思依共有理论确定，并以分担的方式付诸实行。 [82]在区分所有人人数众多时，则构成一个管理团体，管理并维持共同事务及共用部分。该管理团体以全体区分所有人为其构成员，除规约有明文限制外，承租人可为构成员。该管理团体的最高意思机关为区分所有人大会。区分所有人借助于该大会，表达其管理共同事务的意思，行使所享有的权利。关于区分所有建筑物的管理组织，将于后文详述，在此不赘。
委托管理，指区分所有人将管理业务概括地委托管理公司或第三人予以管理。 [83]委托管理又可分为全部委托管理与部分委托管理。所谓全部委托管理，指将区分所有建筑物的管理事项全部委托给管理业者管理的管理。部分委托管理，指将建筑物管理上的不同性质的事项委托给不同业者进行管理。比较两种委托管理方式，在全部委托管理，区分所有人仅支付管理费用，一切管理业务均由管理者为之，这样具有简便的优点，却易于肇致住户对建筑物管理漠不关心，管理业务活动被作为受托人的管理者所操纵。采部分委托管理方式，区分所有人较易掌握建筑物管理的主导权，而且其所花费用，也较低廉。 [84]现代关于委托管理出现了将所有建筑物全体一并委托给专家管理的新潮流。
2.管理人方式与非管理人方式
管理人方式是指设置管理人以管理建筑物的管理方式，反之则为非管理人方式。 [85]管理人既包括自然人，同时也包括法人，其设置在全部委托管理场合，系由受托人派遣，但在区分所有人自行管理时，则由区分所有人管理团体自行选任。管理人素质之好坏，关系建筑物管理之良莠。因而，区分所有人管理团体在选任管理人时，若规约有明文，自应依其规定，规约未有明文时，则应通过集会决议予以决定。
3.法人管理与非法人管理
前已述及，生活于同一栋区分所有建筑物上的各区分所有人可基于共同关系而结成管理团体。该管理团体如系法人，其所为的管理即为法人管理，反之则为非法人管理。在现代各国区分所有权法上，明定区分所有人管理团体具有法人资格的，仅有法国、新加坡建筑物区分所有法及我国香港《多层大厦（业主立案法团）条例》。《日本建筑物区分所有法》系分别情况，对具备一定条件的管理团体，赋予其法人资格（称为管理团体法人），由其进行管理活动。其他如德国等，因立法上未明定管理团体的法人资格问题，故一般认为系采非法人管理方式。
（三）区分所有建筑物管理规约
在现代区分所有建筑物的管理中，通过区分所有人大会，承认区分所有权人的自治权限，订立管理规约，进而充分发挥该管理规约的机能，是实现区分所有建筑物有效管理的重要途径。所谓管理规约，又称“规约” “住户规约” “管理协约” “区分所有规约”及“管理组织规约”等，指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用与所有关系，以书面形式设定的自治规则。 [86]关于管理规约的性质，学者间众说纷纭，但从规约的效力及于设定当事人及其概括继受人以外的人来看，规约对区分所有权人乃是一客观化的规范，实质上为区分所有权人管理团体的自治规则，具有自治法规或自治规则的性质。
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