|
（3）共用部分的单纯的修缮改良权。现代各国区分所有权法大都承认各共有权人基于居住或其他用途的需要，有权对共用部分为单纯的修缮与改良。惟须注意的是，共有所有权人在行使单纯的修缮改良权时，通常须具备两项要件：第一，获得由区分所有权人及表决权各3/4以上多数集会决议的准允；第二，修缮改良无需过多费用。
（4）对共同事务的表决权。基于对区分所有建筑物的共同关系，各区分所有人为管理相互间的共同事务及共用部分的使用收益，可组成区分所有权人团体，以借助该团体组织的力量，共同管理共用的设施等共用部分及其他共同事务，从而维持区分所有权继续存在的机能。区分所有权人参加该区分所有权人管理团体集会，对大会讨论的有关共同事务管理的事项享有投票表决的权利。
（5）参与订定管理规约权。即区分所有权人有权参加区分所有权人管理团体集会，参与订定有关共同事务管理事项的规约。
（6）选举及解任管理者的权利。区分所有权人对共同事务的管理，既可以实行自主管理方式，也可采行委托管理方式。所谓自主管理，系指区分所有权人自行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。 [71]所谓委托管理系指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人予以管理。 [72]这就涉及管理者的选举及解任问题。《德国住宅所有权法》第26条规定：“住宅所有权人以多数决议议决管理人之选任与解任，选任期间最高为5年，管理者之解任以有重大原因为限。”《日本建筑物区分所有法》第25条规定：“（1）以规约无另外规定情形为限，区分所有人可以依集会决议，选任或解任管理人。（2）管理人有不正当行为或其他不适任的情事时，各区分所有人可以请求法院将其解任。”根据上述各国立法的规定，区分所有权人为管理共同事务，有权选举及解任管理者，此为区分所有权人的一项重要权利。
2.区分所有权人作为共有所有权人的义务
（1）按共同部分的本来用途使用共用部分。区分所有权人作为共有所有权人有权使用共有部分，但此项权利的行使，共有所有权人须按共用部分的本来用途予以进行。所谓“本来用途”，又称“固有用途”，指必须依共用部分之种类、位置、构造、性质，及依规约规定的共用部分之目的或用途使用共用部分。 [73]另外，依各国立法，对某些非依共用部分的本来用途使用共用部分，但无损于建筑物的保存与不违反区分所有权人的共同利益的情形，亦可准允，例如，为使建筑物美观而在屋顶修建空中花园即为适例。至于共有所有权人须按共有部分的“本来用途”使用共用部分的情形，最常见的有：电梯不得作为专门运输工具予以使用，而仅可以用于行人上下楼的使用。停车场是用于停放车辆的，不得用作堆放杂物；屋顶是用于遮挡阳光、雨雪的，不得在其上堆放杂物，并且非经约定不得作为他用。 [74]
（2）分担共同费用和负担。由于区分所有建筑物的共用部分，通常是整体建筑物的实体部分，必然会发生管理、修缮、维持、改良等费用，应由全体区分所有权人分担。鉴于共用部分被分为全体共用部分与一部共用部分，因而各国立法规定，全体共用部分之费用由全体区分所有权人分担，一部共用部分之费用由该部分区分所有权人分担。 [75]关于共同费用和负担的范围，根据《瑞士民法典》第712条之8，主要包括：第一，日常维修及更新土地或楼房的共同部分以及公用设备的费用；第二，管理事务的费用，包括管理人的酬金；第三，由区分所有人共同负担的由公法规定的捐税；第四，不动产或区分所有人连带负责的担保债权人的利息及分期偿还的债务。
关于共同费用和负担的分担原则，各国立法规定，按区分所有人就共有部分所占共有持分的比例算定。而共有持分的比例的计算，各国规定不一。国外立法例和理论界对此大致有以下几种观点：第一，按照各区分所有权人的专有部分与整个财产价值的比例来确定；第二，依据各区分所有权人专有部分室内面积的比例予以确定；第三，比例均等；第四，综合考虑各区分所有权人专有部分的面积、房屋的构造、状况等诸价值后予以确定。 [76]在确定这一比例时，专有部分的面积是最重要的考虑因素，但同时还应当考虑房屋的物质状态和物理构造，包括房屋的布局是否合理、阳光是否充足以及安静程度等等。为便于操作，可为每一项内容设定一个持分，在综合各项内容的持分后确定该比例。 [77]
（3）维护和保存共同部分。此为各国立法的一致规定。指建筑物区分所有权人作为共有所有权人所负有的维护、保存共用部分的义务。
（4）执行区分所有权人管理团体决议，遵守管理规约。区分所有权人管理团体就区分所有建筑物的管理、维护、修缮和改良等管理行为所作决议，全体区分所有权人应当执行。管理规约是全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用及所有关系，以书面形式所制定的自治规则。管理规约对全体区分所有权人具有约束力，区分所有权人应当遵守。
（5）接受管理者管理。管理者为执行管理业务的机关，其选任由区分所有权人大会产生，执行区分所有权人集会决议，并在授权范围内，以自己意思履行职务行为。区分所有权人作为管理团体组织的成员，为区分所有建筑物的管理与保存，应当接受管理人的管理。
五、区分所有建筑物的管理
|
