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关于共有部分的法律性质，学术上一直存在争论。对此有3种不同观点。第一种观点认为此种共有应为按份共有（分别共有），因为专有部分和共有部分是连为一体的，共同使用部分的所有权，应随同各相关区分所有建物所有权之移转而移转，同时，共有的公共设施部分，系专有部分之从物，为抵押权效力之所及。 [60]所以区分所有人对共有部分享有的共有权为按份共有。各应有部分的范围如当事人有约定者，依其约定，无约定而其应有部分不明者，则应推定其为均等。 [61]郑玉波先生亦指出，区分所有建筑物之共同部分（如楼梯、隔壁等），及其附属物之共有部分（如井、厕所等），既为各区分所有人所共用，则法律辄推定其为共有（按份共有）。 [62]第二种观点认为此种共有应为共同共有，因为共有部分是不能分割的。梅仲协先生指出：“公同共有，亦有出于法律之推定者。在数人区分一建筑物，而各有其一部者，关于该建筑物及其附属物之共同部分，例如正中宅门，共同之屋脊墙壁，公用之水井厕所等，推定为各所有人（即建筑物之各分割人）之公同共有也。” [63]第三种观点认为，应区分建筑物的形态及分割方式而决定共有的性质，如果用纵向分割法来区分建筑物，各区分所有人之间的结合状态并不明确，其共有部分应为按份共有；如果用横向分割或纵横分割方式，则共有部分应理解为共同共有，各个区分所有人之区分状态也较强。 [64]内地学者陈华彬先生亦认为，区分所有建筑物共用部分之性质因区分所有建筑物之不同形态而有不同，或属共同共有，或属按份共有。 [65]
我们认为，区分所有建筑物共用部分在法律性质上应属共同共有。区分所有建筑物在形态上可分为纵割式、横切式与混合式（左右纵割，上下横切）3类。尽管在连栋式或双并式等纵割式区分所有建筑物，其共用部分除通常之共同壁外，别无他物， [66]但由于该共同壁系为了维系、支撑整个区分所有建筑物而存在，因物之使用目的，区分所有人不得请求分割，只能按其本来用途加以使用，不得随意对其毁损，故纵割式区分所有建筑物共用部分之所有关系，宜解为共同共有。在横切式与混合式区分所有建筑物，其共用部分更为复杂，除共同壁外，尚有大门、楼梯、屋顶等。区分所有权人相互间为管理共用部分，以及处理共同事务，往往须组成管理团体，期能借该团体组织力量，妥订管理方案，以维护区分所有建筑物各部分应有之机能及解决彼此间纷争，进而维持共同生活秩序。因此，各区分所有权人相互间的结合状态较为密切，彼此间基于共同利益，形成共同关系， [67]从而，各区分所有权人对于共用部分，固不得请求分割，且对共用部分的使用、收益乃至处分，基于公共安全的考量，须受到团体规约的拘束，因而亦应解为共同共有性质。须注意的是，共用部分在法律上系一同时附随于数个专有部分的附属物或从物，相对于专有部分而言具有从属性，且其本身亦不可分割。
（三）共有所有权的内容
1.区分所有权人作为共有所有权人的权利
关于区分所有权人作为共有所有权人的权利，各国立法大都设有明文规定，综合各国立法规定，并基于本书对区分所有权人成员权的不同认识， [68]我们认为共有所有权人的权利应有以下5项。
（1）对共同部分的使用权。此为建筑物区分所有权人作为共有所有权人的一项基本权利。在共同部分中，某些为全体区分所有权人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，全体区分所有权人均有使用权，不得将其确定为哪一部分区分所有人所专门使用。关于使用方法，各国立法均一致规定，区分所有权人系依共用部分之用法或使用需要予以进行，而非依各区分所有权人对共用部分之“应有份额”予以使用。如《日本建筑物区分所有法》第13条规定：“各共有人可以按共用部分用途使用共用部分。”而且，在一栋建筑物上有一半面积的专有部分所有人，不能对共用部分的走廊或电梯只使用一半面积，而依其性质得为共同使用或轮番使用。德国住宅所有权法规定，共有所有权人，在兼顾其他区分所有人的权益时，有权对共用部分予以使用。所谓使用，包括共同使用与轮流使用。例如，作为共同设施之电梯、走廊，依其性质可共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。 [69]
（2）对共用部分所生孳息的收益权。所谓收益权，是指各区分所有权人可依规约或其共有部分，获得因共有部分所生的天然孳息和法定孳息的权利。例如，在区分所有建筑物本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实即是天然孳息；将共用的楼顶出租设置广告牌收取的租金即是法定孳息。根据建筑物区分所有权的原理，共有部分所产生的天然孳息和法定孳息，区分所有权人有权按比例收取。但应注意的是：对全体共有部分使用收益比例的约定属于特别事项的约定，应当采用“特别多数同意的决议方式”决议，属于部分区分所有权人共有的建筑物部分，如部分人共用的楼梯、阳台、天井等，可以由该部分共有人约定使用收益的比例，但不得损害其他区分所有权人的利益。通过约定放弃建筑物某一共有部分的一部或全部使用收益权的区分所有权人，可以要求为此而受益的一方予以补偿。在没有约定的情况下，各区分所有权人应按比例享有共有所有权。 [70]
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