建筑物区分所有权制度研究（下）
王效贤
【关键词】建筑物区分所有权；专有所有权；共有所有权；管理
【全文】
四、共有所有权
（一）共有所有权的意义与特征
共有所有权（Gemeinschaftliches Eigentum）亦称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”（Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigenrum），是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。 [55]区分所有权人享有的共有所有权与一般共有权有显著不同，表现出其自身独特的法律特征。
1.主体身份的复合性
区分共有所有权人兼具共有所有权人与专有所有权人双重身份。而一般共有权人的身份单一，只能是共有所有权人。
2.客体范围的广泛性
区分共有所有权的客体包括法定共用部分与规约共用部分，范围较为广泛。而一般共有权客体仅限于一项财产。
3.权利内容的复杂性
区分共有所有权的权利义务包括：（1）全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务；（2）对建筑物的一部分所共同享有的权利；（3）一部分区分所有权人因于一部共用部分上设定专用使用权而产生的权利义务；（4）因对建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利义务，较为复杂、广泛。而在一般共有权，共有权人的权利义务较为简单，即各共有权人间因共有某一财产而发生的权利义务。
4.划分种类的多样性
区分共有所有权可依不同标准而作出不同分类。如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权等。而一般共有权仅可分为按份共有（分别共有）和共同共有（公同共有）所有权两类。
5.权利变动的附随性
区分共有所有权的设定、移转、消灭决定于专有所有权的设定、移转和消灭，其中专有所有权居于主导地位，区分共有所有权在伴随专有所有权的出让而出让时，其他区分所有权人一般无优先购买权。而一般共有权的设定、移转和消灭，依各共有人独立的行为为之，未有主从关系，且在一般共有权（按份共有）的出让情形，其他共有权人有优先购买权。
6.标的物的不可分割性
区分共有所有权的标的物不得请求分割，而一般共有权的标的物，共有权人可请求其应有部分量的分割。
（二）共有所有权的客体
共有所有权的客体即区分所有建筑物的共有部分，是指除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物，包括法定共有部分与约定共有部分。
关于共有部分的范围，各国建筑物区分所有权立法与学说一般采排除法、列举法及推定方式予以界定。如《日本建筑物区分所有法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第4条第2款规定的成为共用部分的附属建筑物”，与“通过数个专有部分的走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分”（同法第4条第1款），对共用部分的范围即采排除法予以确定。据此，日本学说遂将共用部分区分为法定共用部分及约定共用部分两类。而所谓法定共用部分，乃指一构造上、利用上并无独立性之建筑物及设备。所谓约定共用部分，则指构造上、利用上虽有独立性，但依区分所有权人之规约而成为共用部分者。 [56]我国台湾地区“民法”第799条则采推定方式，确定共用部分的范围为“建筑物及其附属物之共同部分”。王泽鉴先生指出，第799条所规定之共用部分于性质上为法定共用部分。其范围包括：（1）专有部分以外之其他部分，如电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属专有之附属建筑物，此又可分为二种：第一，建筑物之附属物，如排水设备、给水设备、空调设备、防火设备、各种配管线等。第二，建筑物之附属设备，如天井、水塔、消防设备、游泳池、停车场、建筑物外之照明设备等。 [57]同时，王先生还认为，区分所有建筑物除法定共用部分外，尚有约定共用部分。黄越钦先生则认为，所谓区分所有建筑物之共用部分即指“共同所有权部分” 。[58]《意大利民法典》对区分所有建筑物的共有部分则采列举方式予以确定，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所，中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；（3）任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如：电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。”
我们认为，采用列举加排除的方式对区分所有建筑物的共有部分范围予以界定当为我国物权立法所可采。共有部分可划分为法定共有部分和约定共有部分两类，前者是指构造上、利用上没有独立性的部分，如共用出入口、梁柱、楼顶等建筑物的躯体部分；后者指某些构造上和使用上具有独立性的专用部分，根据当事人之间的约定而成为共有部分。 [59]此为共有部分的基本分类。此外，从共有部分的所有关系出发，共有部分又可分为供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯等，与仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部共有部分，如几户共同使用的墙壁、楼地板等。对共有部分的类型进行划分的意义在于明确不同区分所有权人因共有不同的部分所享有不同的权利、承担不同的义务。
