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（四）专有所有权的内容
所谓专有所有权的内容，是指区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利与承担的义务。
1.区分所有权人对其专有部分的权利
（1）所有权。专有所有权系以区分所有建筑物之专有部分为客体而成立的单独所有权。 [51]与一般所有权人所享有的权利一样，建筑物区分所有权人在法律限制的范围内，可以自由占有、使用、收益和处分其专有部分，并排除他人的不法干涉。区分所有权人既可以自己居住、使用房屋，亦可将其出租以收取租金，还可以将其出典或在其上设定抵押权，以及将其出卖、赠与他人等。惟须注意的是，由于专有部分的所有权具有主导性，故其处分的效力及于共有部分，处分专有权也就同时处分了共有权及对建筑物的管理、维护、修缮与重建等权利。依各国法的一般规定，对专有所有权的处分，同一栋建筑物上的其他区分所有权人不得享有先买权，但如规约有此项规定时，则属例外。如《瑞士民法典》第712条第（3）项规定：“对于取得应有部分的第三人，依照法律，建筑物区分所有人无先买权；但在设定建筑物区分所有权时或依事后的合意，亦可设定先买权并在不动产登记簿上登记。”
（2）相邻使用权。所谓相邻使用权，系指区分所有权人为保存其专有部分或共用部分，或于改良之必要范围内，可以请求使用其他区分所有权人之专有部分或不属于自己所有之共用部分。 [52]居住于同一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于其各自所有的专有部分在结构上彼此上下左右相邻，区分所有权人为了保存自己所有的专有部分，往往因为建筑物的结构不得不使用左右或上下相邻的他区分所有权人的专有部分，或其他不属于自己所有的共用部分，在此情形，区分所有权人彼此间应容忍他人利用自己的专有部分从事建筑物的维护、修缮、改良等。当然使用他人专有部分以维护或修缮、改良自己的专有部分，应限于必要的范围内，而且若因此而致他区分所有权人受有损害的，应负恢复原状或支付赔偿金的义务。
2.区分所有权人对其专有部分所承担的义务
（1）不得违反全体区分所有权人的共同利益。专有所有权的行使应符合建筑物的本来用途和区分所有人的共同利益。日本《建筑物区分所有法》第6条第（1）项规定：“区分所有人不得实施有害建筑物保存的行为及其他就建筑物管理、使用而害及区分所有人共同利益的行为。”区分所有权若有违反共同利益而为有害于建筑物之适当管理或正常使用行为，纵然形式上系行使其专有部分所有权权能范围内之行为，亦不容许。 [53]判断区分所有权人的行为有无违反共同利益，应就各个具体事件，依社会一般观念加以决定。一般而言，违反区分所有权人共同利益的行为有：其一，对建筑物的不当毁损行为，例如，区分所有权人拆毁房屋内的承重墙而危及整个建筑物的安全，或拆除内部梁柱而影响整个建筑物的外观。其二，未按专有部分之本来用途和使用目的予以使用的不当使用行为，例如，搬入易燃易爆等危及建筑物安全的危险物品，或在纯供居住用的住宅内经营餐饮业、卡拉OK，甚或从事色情业有碍居家安宁等。
（2）维持建筑物存在的义务。《美国联邦公寓所有权法》第8条规定，公寓所有人不得为有害及整体财产安全及存在的行为，或未经全体公寓所有人同意，而为有减少财产价值或不动产权利之行为。《德国住宅所有权法》第14条及《日本建筑物区分所有权法》第6条第2项亦设有类似规定。根据上述规定，区分所有权人有维护整体建筑物存在的义务。
（3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管等。即保持通过其专有部分的电线、水管、煤气管等建筑物附属设施的原状，不得随意改变其位置。
（4）应独自出资修理其专有部分。
（5）维护住宅环境的卫生、安宁以及住宅所在地的善良风俗习惯。
区分所有权人若违反上述义务，应依法承担停止侵害、排除妨碍、支付赔偿金直至区分所有权之剥夺（禁止使用专有部分）的法律责任。 [54]对此各国建筑物区分所有权法一般均有规定，如《日本建筑物区分所有法》第57条第1项规定，对实施不当使用行为与不当修缮及改良行为的专有权人，得请求其停止该行为，消除行为后果，或采取防止该行为发生的必要措置。我国台湾地区“民法”第800条规定，区分所有权人有使用他人正中宅门必要的，得使用之，但若因此致其受有损害时，则应支付赔偿金。《德国住宅所有权法》规定了区分所有权剥夺制度，依该法第18条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负之义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系”。
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