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3.三元论说
三元论说又称“三要素说” 、“最广义区分所有权说”。该说为德国著名学者贝尔曼（J.Barmann）先生所倡导，他认为：建筑物区分所有权系指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权以及因共同关系所生之构成员权所构成。其中专有部分所有权（专有权）又称特别所有权（Sondereigentum），共用部分持分权又称共有权（Miteigentum），因共同关系所生之构成员权又称社员权（Mitgliedschaftsrecht）。此三者形成一不可分离而具有物权法性（Sachenrechtlich）及人法性（Personrechtlich）之特别权利—— “共同的空间所有权”（Gemeines Raumeigentum）。 [11]此说得到了日本著名学者丸山英气教授及我国台湾学者戴东雄先生的积极支持。如戴东雄先生认为，欲有效处理区分所有权人间之复杂关系，只有将建筑物区分所有权之意义界定为专有所有权、共有所有权及构成员权，始能竟其功。 [12]我国学者陈华彬在考察了各国区分所有制度以后，积极倡导此观点，认为建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 [13]三元论说为德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。 [14]
建筑物区分所有权的客体是建筑物。所谓建筑物，一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体。为建筑物区分所有权客体的建筑物应具备以下3个条件：（1）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。其区分的方法有三：一是纵割的区分，如连脊房屋；二是横割的区分，如楼房的楼层；三是纵横割的区分，如楼房的单元。从各国立法来看，一般采取后两种方法，即建筑物须能够在横向或纵横向上区分为若干独立部分。（2）建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。（3）建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。如果只有专用部分，则形成的是普通所有权关系。如果只有共用部分，则形成的是普通共用关系。只有专有部分与共用部分并存，才能形成建筑物区分所有权关系。 [15]
从以上对建筑物区分所有权客体的分析可知，建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共用部分，二者是不可分割的整体。一元论说中的“专有权说”将建筑物区分所有权解为专有权，不仅会使区分所有权人无权参与建筑物的管理、维护，以及建筑物毁损时的修缮与重建等管理活动，从而必然导致无法使用专有部分，而且易混淆与一般所有权的界限，不能表明建筑物区分所有权作为区别于一般所有权的不同特征。 [16]一元论说中的“共有权说”将区分所有建筑物整体视为全体区分所有人共有，不能反映建筑物区分所有权内部固有的专有权特性，也混淆了与一般共有的区别，存在理论上的困惑。正如日本学者柚木馨所指出的，将区分所有建筑物视为全体区分所有权人共有，究其实质，不过为了区分所有权人实际利益之需要，以专有部分代替共有制度中之共有持分而已，所以将建筑物构造上必须之梁柱、外墙、楼之地板、地基、屋顶等建筑物基本构成部分，加上专有部分与共有部分相通之走廊、楼梯及区分境界的分间墙等，全部作为共用部分予以看待，结果专有部分最终不过是一个由共用部分所围成的空间而已。 [17]其理论上之不当由此可见一斑。
三元论说将建筑物区分所有权解为区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称，即在二元论说的基础上，又增加了一项成员权。那么何为成员权呢？根据陈华彬先生的解释，建筑物区分所有人之成员权，亦称构成员权（Mitgliedschaft），系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 [18]它是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，基于区分所有人之间的共同关系而产生，与共同关系共始终，具有永续性，且与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割。 [19]我们认为，所谓成员权不过是由区分所有权人的专有权与共有持分权所派生出来的一项权利，它基于区分所有人之间的共同关系而产生，乃区分所有权的应有之义，为保证所有权体系的完整、一致性，并无将其单独列为一项独立权利的必要。
众所周知，建筑物区分所有权为近现代各国物权法上一项重要的不动产物权，所谓物权，是指直接支配特定物而享受其利益的排他性权利。物权以直接支配标的物为内容，其权利客体必须为“物”，成员权是基于共有关系所产生的作为共有人的资格，属人法上的权利，显然不能作为物权的权利客体。成员权没有支配的对象，它的前提是共有权，对建筑物的管理、维护和修缮是基于其各个区分所有人所享有的共有权，而非说成是建筑物区分所有权的一个部分，成员权不能独立存在。房绍坤先生指出，成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专用权和共用权，管理区分所有建筑物，在区分所有人团体中所享有的权利，该权利之享有是以区分所有人享有建筑物区分所有权为前提的，自然不得作为建筑物区分所有权的构成要素。 [20]二元论说认为建筑物区分所有权系由专有权和共有权构成，强调建筑物区分所有制度作为财产法上的制度，而不应包括具有人法性的成员权，准确反映了建筑物区分所有权的固有特征。当然，我们强调建筑物区分所有权由专有权和共有权构成，并不否认区分所有人的成员资格，而是认该成员权自然包含于该专有权和共有权中。社科院物权法草案建议稿对建筑物区分所有权所下定义即采纳了二元论说，该建议稿第90条第1款规定：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”本条明确规定了建筑物区分所有权是由专有部分所有权与共用部分所有权构成的一项复合性权利，采建筑物区分所有权的二元论说，但该条在解释上也当认为建筑物区分所有权的内容尚包括所谓“成员权”。
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