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三、居住权的效力
（一）居住权人的权利
1.对房屋及其附属设施的使用权。居住权是为解决婚姻家庭关系中住房困难的弱势者的居住问题而设定的权利，因此，居住权人对于设定居住权的房屋自然可依设定目的加以使用。居住权人可以与其家属共同居住房屋，还可以让其所雇佣的保姆等为其生活所需的服务、护理人员居住，但以居住权人与家庭居住所需为限。居住权人为充分使用房屋，对房屋的各种附属设施及房屋内设置的生活用品同样具有使用权，即使居住权仅以房屋等建筑物的某一部分为限时，亦同。此外，对于附属于房屋所有权的其他权利，如房屋区分所有权的持分权、成员权，对地基的地上权，以及相邻权、地役权等，居住权人均可行使。
2.必要的收益权。居住权人因居住需要使用房屋，可由此获得该房屋按其居住用途所带来的收益。现代多数国家民法允许居住权人有权在自身和家庭所需范围内取得房屋的收益，但少数国家如法国等，则禁止居住权人出租房屋。笔者认为，居住权人系为生活所需居住他人房屋，为保障居住权人及房屋所有人的利益，一般情况下，居住权人不得将房屋出租以收取租金，但在特殊情况下，如果居住权人生活困难，其居住的房屋又较为宽敞，则应允许居住权人在经房屋所有人同意的情况下出租部分房屋，以解决其生活所需，但该租赁期限不应超过居住权的剩余期限。
3.物上请求权。居住权人对设立居住权的房屋享有居住权，居住权人要实现其对房屋的使用、收益，必须占有该房屋，其所支配的是该房屋的使用价值。居住权人在行使权利期间，有可能受到各种侵害或妨害，这些侵害或妨害既可能来自房屋所有人，也可能来自第三人。当这些侵害发生时，居住权人有权加以排除或防止，即享有物上请求权。物上请求权是居住权人用益房屋所固有的权利，因此，其在行使物上请求权时，无须房屋所有人的协助，任何人包括房屋所有人对其权利都应予尊重，不得随意干涉。
（二）居住权人的义务
1.合理使用并保管房屋。罗马法上要求在用益权存续期间用益权人应当尽善良家长的注意，如防止用益物的役权的消灭、防止他人取得时效的完成等等。[7]现代多数国家民事立法继受罗马法，依然对此明文规定，如《法国民法典》第627条规定：“使用权人以及享有居住权的人，应以善良管理人之态度享用其权利。”由于居住权一般系无偿取得，故我国物权法亦应规定居住权人在行使权利时，应当尽善良管理人的注意，依房屋的居住用途合理使用并保管房屋，不得将房屋用于生活消费以外的目的。如果房屋有毁损、灭失的风险时，应及时通知房屋所有人。居住权人怠于通知的，应对房屋所有人因此造成的损害负赔偿责任。
2.不得改变房屋的结构。居住权是在他人房屋之上设定的权利，一旦居住权消灭，所有权即应回复原有状态。为保障房屋所有人的权利，居住权人为了正常使用房屋，可以对房屋进行必要的改良和修缮，但不得将房屋改建或作重大的结构性改变，以保障在居住权消灭时，房屋所有人可以原物取回房屋。在法国民法上对于用益权人的这一义务限制较严，甚至规定即使是在改变了房屋的结构和用途后房屋的价值会有所增加的情况下也是如此。[8]我国物权法应借鉴国外立法例，规定居住权人的上述义务，并规定居住权人未经房屋所有人同意擅自改建房屋或作重大结构性改变的为权利滥用行为，可导致居住权的消灭。
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