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居住权既可基于法律行为而取得，也可基于法律行为以外原因取得，前者主要包括合同、遗嘱或者遗赠，后者则包括法律规定与时效。
（一）基于法律行为取得
1.合同。合同是居住权设定的最主要形式。在欧陆近现代各国民法中，一般均承认以契约方式设立居住权。如《法国民法典》第579条规定：“用益权依法律设立，或者依人之意愿设立。”其中，人的意愿包括遗嘱、遗赠与契约，而最主要的是契约。我国物权法草案第181条规定：“设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。”由于居住权主体具有特定性，故通过合同设定居住权，一般发生于婚姻家庭关系中，如男女双方在离婚时约定，离婚后现有住屋归男方所有，由女方对其中一间房屋享有终身居住权。我国部分农村中存在的“离婚不离门”现象，实际上就是双方通过协商，以合同方式设定居住权的方式。由于合同属法律行为的一种，因此，通过合同设定居住权，必须依法进行登记，否则不生效力。
2.遗嘱或遗赠。指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式为他人设定居住权，并于遗嘱人或遗赠人死亡时生效的方式。在罗马法及西方国家有关居住权的立法中，皆认可居住权的遗嘱设定方式。以遗嘱设定居住权时，房屋所有人可以在遗嘱中为其生存配偶设定居住权，同时规定房屋由其他继承人继承。房屋所有人也可以遗嘱的方式，确定房屋产权由其子女继承，但应留出一间房屋由照顾其多年的保姆终身居住。以遗嘱或遗赠方式设立的居住权，自遗嘱人或遗赠人死亡时发生效力，居住权人取得居住权，但应当到登记机关进行登记，以维护第三人的利益和房产交易安全。
（二）基于法律行为以外原因取得
1.法律规定。即由法律直接规定而设定居住权。如法律规定父母作为监护人，对于未成年子女的房屋享有居住权，或未成年子女对其父母的房屋享有居住权。[5]依法律规定的方式设定居住权，主要是基于父母与未成年子女之间的特殊身份关系而成立的。父母与未成年子女间的居住权，宜由法律加以明确规定，该规定具有强行性，不允许通过其他方式排除。
2.时效取得。居住权为财产权，应适用财产权取得时效的规定，但须具备主体与房屋所有人有特定的身份关系这一要件。例如，对于长年与房屋所有人家庭共同居住又无其他住所的老保姆，如果房屋所有人未以合同或遗赠方式为其设定居住权，应允许其因时效取得居住权，以保障其颐养天年。因此，无论是国外立法还是民法理论中，均承认居住权的时效取得。如《德国民法典》第1093条规定居住权准用第1031条的规定，亦承认居住权的时效取得。我国多数学者亦认为居住权可因时效取得。[6]
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