房产行政登记诉讼对房屋产权变动的影响
蔡丽霞;王效贤
【全文】
近年来，当事人因房屋权属争议，一方持房产证向人民法院提起民事诉讼，另一方则以房产管理部门为被告，要求撤销该房产证的连环案、案中案不断出现，成为司法实践中困扰审判工作的难点问题。该问题，关系房屋产权的变动与归属，对当事人民事权益的影响甚巨，在理论及实务上实有究明之必要。
2002年7月18日，吴某向甲公司缴纳购房款12万元，购买该公司商品房一套，面积90平方米，并由A市房产管理局颁发了房屋所有权证。因该房屋在出卖前由孙某居住，孙某未将该房交付吴某，吴某诉至法院，要求判令孙某立即归还其房屋，并赔偿其经济损失2000元。该案在审理过程中，孙某于2002年9月20日向A市B区法院提起行政诉讼，称该房一直由其租住，房产管理局未尽谨慎的审查义务即给吴某办理了产权过户手续，从实体上剥夺了他作为承租人的优先购买权，请求法院依法撤销吴某的房屋产权证。法院行政审判庭经审理，认为甲公司出卖已经出租的房屋，应遵照有关规定提前通知承租人孙某并妥善处理租赁事宜。在尚存争议的情况下，被告A市房产管理局对申报的购房材料、房屋居住现状未进行严格审查核实，即为吴某颁发了房屋产权证书，属认定事实不清，证据不足，依法判决撤销了吴某的房屋产权证，第三人吴某不服，上诉至A市中级人民法院，本案尚在进一步审理中。
审理中关于本案民事诉讼如何处理，法院认为，双方当事人讼争房屋因孙某提起行政诉讼而产权不明，本案须以行政诉讼的审理结果为依据，遂裁定中止诉讼。
上述现象是法院目前处理该类案件普遍采取的做法，笔者不想就其妥当与否妄加评论，只想就该类案件折射出的问题，谈点粗浅的看法。
众所周知，房屋属不动产范畴，所谓不动产是性质上不能移动其位置，或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。[1]不动产一般指土地及其定着物（主要是房屋），不动产具有重要的财产价值，攸关当事人民事权益甚巨。现代各国、各地区，关于依法律行为的物权变动大致有债权意思主义、债权形式主义和物权形式主义三种不同的立法主义，但不论采何种立法主义，其不动产物权变动均以登记作为向社会公示的手段，登记或者作为物权变动的对抗要件，或者作为物权变动的生效要件，前者如日本民法典第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人”。后者如我国台湾地区民法第758条规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力”。我国《
城市房地产管理法》第
60条、第
61条规定：房产权利的变动应当登记。《
城市房屋产权产籍管理暂行办法》第
18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效”。根据学者解释，按照我国现行法，登记是不动产权属变动的生效要件，[2]即我国关于基于法律行为的不动产物权变动，乃采债权形式主义的立法模式。按照形式主义的物权变动模式，不动产物权变动除以登记作为公示方法外，并赋予登记以公信力，即采公信原则。所谓公信原则，系指依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果，以为保护之原则。[3]如A房屋登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲购买之，并办理了所有权移转登记，则纵使甲并非该房屋的真正所有人，乙也得确定取得该房屋的所有权。我国台湾著名学者王泽鉴先生指出：“登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。凡已完成的登记均应推定有绝对效力。[4]即公信原则的功能在于，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。[5]我们前面所举案例中，吴某从甲公司购买房屋，并办理登记手续，根据物权变动的公示公信原则，吴某在办理完毕房屋登记之后，即取得该房屋的所有权，吴某根据其依法享有的权利，自然可请求现实占有人孙某交付房屋，当然在孙某依法承租该房屋期间，因租赁期限尚未届满，根据买卖不破租赁的
合同法原则，孙某可继续占有该房屋。我们认为，法院中止民事诉讼，坐待行政案件的审理结果，是违反不动产物权变动公示公信原则的行为，这是典型的房产行政登记诉讼制约房屋产权变动的实例。
