适时修正预征率 完善土地增值税制
翟继光
【全文】
根据国税总局要求，2008年各地将全面清算土地增值税，并将对土地增值税征管办法进行修订。这既是国家税务部门既定的工作安排，也是具有现实意义的任务。适时修正土地增值税清算办法，有助于完善土地增值税的调控功能。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人所征收的一种税，实行超率累进税率，最高边际税率为60%。2006年12月28日，国家税务总局发布了《关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），进一步加强了房地产开发企业土地增值税清算管理工作。
由于该税以土地增值额为计税基础，而房地产的增值额必须在房地产转让以后才能确定，因此，从理论上讲，必须等房地产转让以后才能征税，但由于大量房地产开发企业迟迟不对开发项目进行竣工结算，导致税务机关无法及时征收土地增值税，因此，各地均对房地产开发企业采取预征土地增值税的政策。但由于预征率比较低，房地产开发企业继续通过拖延竣工结算来缓缴土地增值税。
一年多来，应当说，土地增值税的清算工作取得了较大成绩，但也暴露出了一些问题。《通知》的规定在现实执行中被打折和规避的现象并不鲜见。因此，要全面清算土地增值税，很重要的工作就是要对土地增值税征管办法进行修订。
如根据上述《通知》的规定，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，上述政策规定了具体的比例，房地产开发企业可以有意将转让比例控制在85%以下即可规避清算。另外，上述规定中的“剩余的可售建筑面积已经出租或自用”是指全部出租还是部分出租并未明确，房地产开发企业很容易通过预留一部分房屋的方式来规避上述规定。
《通知》还规定，“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”，如果不发生所有权转移，就不视同销售房地产，因此，房地产开发企业完全可以通过不办理产权转让手续，而仅将房地产的实际占有使用权用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，从而就规避了上述“视同销售”的规定。对此，应当按照实质课税原则，将权利发生转移的部分视同销售，而不以整个房地产所有权的转移为条件。
