业主权利与业主自治
——《物权法》的实施与配套法律法规完善（之一）
王利明
【全文】
在今天看来，《
物业管理条例》很多内容是比较科学的，在实践中发挥着很大的作用。但是，该条例与《
物权法》的规定在一些方面不是很协调。严格地说，应该是先有《
物权法》，后有《
物业管理条例》，也就是说，必须先由《
物权法》把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定《
物业管理条例》的基本规则。物权没有确立，就很难确立适当的物业管理规则。《
物业管理条例》回避了物权的确认等问题，这是因为它很难对此进行规定。《
物业管理条例》与《
物权法》在理念上存在一定的差别，《
物业管理条例》强调的是管理，《
物权法》强调的是对物权的保护和对业主自治的尊重，这在《
物业管理条例》上有一定的体现，但是体现得不是很充分。在一些具体制度设计上，《
物业管理条例》和
物权法的规定也不一样。例如，该条例没有从业主所享有的物权角度出发来规定物业管理问题，尤其是对小区的共有财产没有界定。有关业主大会和业主委员会的议事规则等规定得也并不十分完善，比如《
物业管理条例》规定，业主大会的表决程序是按人数来计算，而《
物权法》规定既要考虑人数，又要考虑面积，显然《
物权法》的规定更合理。再如，《
物业管理条例》对业主所享有的聘请物业服务企业等权利，也缺乏明确的规定。这就有必要对《
物业管理条例》进行修改。
