房地产联合竞买法律问题研究-法搜-中国法律信息搜索网

　　通过以上的分析，我们应该对联合竞买活动有了一个大体的了解。可以据此具体区分联合竞买与合作建房（是指由一方出地，一方出资，共同开发房地产的行为）、集资建房（是指由多人出资购买土地再开发建设房地产的行为）等现实中经常出现的其他房地产融资行为。
　　二、联合竞买中存在的现实问题分析
　　联合竞买作为一种新的融资方式，虽然在法律上没有明确的界定，但在现实中已经被广泛采用。尤其是在各地国土资源部门的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的公告中一般都规定竞买人可以独立竞买，也可以联合竞买。可见联合竞买实际上已经被实践所认可，但是这并不表明它是一种不存在任何风险的融资渠道，从法律规范角度来说，其性质并不明确，其风险主要表现在联合体内部运作方面。
　　首先，基于协议而产生的联合体稳定性较差，这当然是与公司和其他社会组织比较的结果。联合体的产生与竞买房地产有直接的关系，因而一旦该竞买或成功、或失败，联合体就没有了存在的理由，它并不像其他的法人组织或非法人组织，其经营具有连续性和持久性。虽然联合体竞买协议中一般都约定有违约金条款，但并不能完全剔除每一个成员所存在的违约的道德风险，同时由于房地产开发所需资金量大、周期长的特殊性，如果不事先有积极的预防和补救措施，联合体及其成员都会有不可预想的损失。因而实践中，一旦出现联合体成员在竞买过程中违反协议约定的情形，势必影响联合体的竞买计划乃至结果。这就要求联合体协议应当充分考虑这一风险，并做出相应的规避措施的约定。
　　2、联合体中成员之间权限较难划定，其是否应当具备特定资格的问题应具体而论。权限划分主要表现在竞拍所得物的产权界定上，虽然成立联合体的协议对某些问题已经做出了约定，但出让者的挂牌公告对很多问题的规定与联合体协议还是有较大差别的。比如，有的出让公告可能就规定联合体竞得的土地使用权不得再被分割，否则不得参加竞买，或者如果分割即可视为违约。那么在这种情况下，成员之间的权利如何来分配就是很难解决的问题，如果没有约定或约定不仅公平合理，就可能影响联合体的决策和运作。就资质而言，有的竟拍公告明确要求联合体的参与者都必须具备特定房地产开发资格，但有的竞拍公告却并无此要求，这两种不同的公告内容对联合体的参与者范围有深刻的影响。
　　3、联合体的权利行使及集资的管理问题。目前从各地联合竞买的实践来看，联合体的权力行使一般都采取代表人制度，即在成员中指定一人（可以是一个自然人或一个法人）来代表联合体在协议授权权限内行使联合体的权利。代表人可以自己行使代表权，也可以委托其他人来代理行使该项权利，其结果直接归属于联合体。但如果该代表人权利超出协议授权，或者在代表人没有权利而直接对某些事项做出委托代理授权的情况下，联合体成员如何进行救济都是应当考虑的问题。另外，成员的集资款如何缴纳和管理也应当在联合体协议中做出明确的约定。比如，当代表人代表联合体签订了房地产买卖合同之后，代表人自身发生了债务问题，那么会不会牵连到联合体所竞买到的房地产权利。对此，实践中有的地方国土资源部门明确规定，联合体的每一位参与者都要与土地部门签订国有土地使用权出让协议，参与者之间承担连带责任。但这一规定实际上并没有解决上述问题，尤其是在竞买到的土地不能被分割到每一个联合体成员的时候更是如此。因而实践中可行的做法应当是在联合竞买协议中约定：成员个体都应当分别与出让方签订一份，或成员各方作为一方（都必须在协议中签字盖章），总共签订一份国有土地使用权出让协议，以回应上述出让公告的要求。又比如联合体由代表人与出让人签订了竞买协议，那么房地产应当过户在谁的名下呢，如果是代表人名下，但实际的购买人是联合体的各个成员而非代表人。接上述，在由代表人过户到各个成员的过程中，过户的税费如何承担。如果过户到成员全体名下还存在如何办理房地产证以及如何具体分割该房地产权利的问题。