房地产联合竞买法律问题研究
刘天利
【全文】
一、联合竞买行为的概念及其特征
联合竞买行为最早产生于经济实践活动之中，因而其在法学领域并没有一个固定的界定。笔者在详细查阅有关文件和资料基础上，通过法律的定性思考，认为房地产领域的联合竞买行为实际是指两个或两个以上的符合法律规定的人以协议形式组成联合体，依照法律规定的程序通过公开参加招标拍卖挂牌的方式，集中资金优势，参与房地产的竞价活动，并最终以支付对价取得房地产权利的行为。联合竞买行为在实践中形成了自身的一些特征，具体表现在：
1、联合竞买主体是联合体成员全体，其组成具有特定性与不特定性。依照相关法律和各地国土资源部门的竞拍实践，联合竞买的主体应当是两个或两个以上自然人、法人或其他社会组织的联合体，当然也包括境外符合我国法律规定的自然人、法人和其他组织。从这一点上可知，联合竞买的主体成员具有特定性，他们只能是符合法律的国内外自然人、法人和其他社会组织。但对具体参与联合体的成员资格各地的竞拍公告却有不同的要求，比如有的竟拍公告明确要求参与联合竞买的成员各方都应当具备一定独立的房地产开发经营资质，然而有的公告对于成员资质却并无这方面的特殊要求。这种对联合体成员资质要求的不特定性，反映了各地经济活动实践的差异。
2、联合竞买行为实施的主体是联合竞买人，成员各方一般通过签订具体的联合竞买协议而联系在一起，该协议就联合竞买过程的具体事项作出约定，这是联合体能够参加竞买活动的前提条件。从协议内容来看，一方面都约定参与的主体、竞买标的、竞买目的、各方具体的权利义务、联合体的权利如何行使、联合体成员的退出机制、违约责任等内容；另一方面，通过竞拍取得房地产的权利主体一般都应当在协议中有特别明确约定。在实践中，有的联合体经常因为没有约定最终取得房地产的产权主体，或者其产权分配的具体模式以致产生纠纷。当然，有的竟拍公告中明确规定该房地产权利不得被分割的，此时约定权利人也是必须的，因为这种情况下，应该由联合体成员共同取得竞买所得房地产的最终权利，它实际上是联合体成员的共同共有，而并不像前一种那样将权利按约定分配给成员个体。同时应当注意，这种约定也与办理相关的产权证明密不可分。
3、联合体成立的目的是集中各成员的资金优势最终通过竞买取得房地产权利，它是一个临时的联合体，不具有独立法律主体资格。联合竞买是通过招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式取得房地产的行为，由于房地产开发一般都需要大量的资金投入，而单个的开发商要么资金有限，要么单独竞买承担的投资风险过大，因而选择联合其他的主体共同投资或开发就是一举两得的好办法。既能在开发中弥补资金、品牌乃至经验上的缺陷，又能在一定程度上分担单独投资所带来的巨大风险，目前诸多大地产商对该方式的青睐就是例证。可见，联合体是基于各成员对经济利益的追求，通过共同并以一个团体的形式竞买房地产而成立，它也必然因竞买的完成而解散或消灭；它不是独立的法律人格，虽然都具有营利的目的，但它不同于合伙等其他社会组织，后者是长期结成的相对固定的联合组织体。
4、联合竞买过程中产生的法律关系比较复杂。一方面是联合体内，成员各方的权利义务关系，这就是前面提到的联合体成员应当建立统一契约关系，明确竞买各个阶段各个成员的具体权利义务；另一方面是联合体与房地产出让者之间的法律关系，联合体的权利由谁来对外代表，出让者与联合体成员的关系如何，谁可以和出让者建立合同关系，谁应当承担及其承担什么样的法律责任等都是应当明确的。如实践中，有的挂牌公告规定：联合竞买的各成员应为竞买及竞得后的行为对外承担相应的连带责任。这其实也是大多数竞拍公告对联合体参加竞买的一般要求。此外，还有联合体与相关政府主管部门的监督管理关系。表现在竞买、开发和经营房地产的各个环节，从立项、规划、到开工、预售、再到验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要在不同阶段申请办理若干个许可证或批准文件，而这些都与联合竞买活动的顺利完成密不可分。
