究竟应该由谁明确提出保留车库所有权？有一种观点认为，应当由业主在签订房屋销售合同的时候明确保留车库的所有权。如果没有明确提出，就认为业主不能主张权利。笔者认为，此种观点值得商榷。因为第一，在签订商品房销售合同时，就有关地下车库所有权的归属确定，业主不具有主观能动性，而开发商保留车库的所有权具有主观能动性。因为大量的房屋销售合同都是格式合同签订的，开发商可以通过格式合同来最大限度地维护其本身利益。单个业主既不可能也难以具备与开发商单独谈判的能力，在这一点上，业主是处于弱者的地位，要求每一个业主明确地主张地下车库的所有权是不符合现实的。第二，通常情况下，购买一个小区商品房的业主人数众多，每个业主购买的房屋面积也是有限的。而地下车库是一个整体，其面积及价值与业主所购买的商品房相差甚大。因此，单个业主在购买商品房的时候也不可能去保留整个车库的所有权。更何况，业主们购买房屋时间上不能统一，不可能在同一个时间主张整体车库的所有权。所以由业主去主张整个车库的所有权也是无法操作的。第三，开发商不仅是专门从事商品房开发的机构，而且专门经营商品房销售，因此应当明了地下车库的归属对其权益的重要性，所以开发商应当积极主动地维护其权利，应当由开发商明确提出地下车库的所有权。如果开发商不提出地下车库的所有权问题，就应当归属于业主共有。笔者认为，考虑到业主处于弱者的地位，因而对关系到其所有权等重大权利，车库的归属还是应当采取放弃权利应当明示的方法，这就是说，业主在合同中接受了开发商保留所有权的条款，就可以认为业主已经放弃了权利。
　　一旦当事人就车库所有权的归属作出约定以后，在开发商与业主之间，实际上发生了两个法律关系：一是商品房买卖法律关系；二是车库使用权归属及转让法律关系。这两者之间具有密切联系，但彼此独立。一般来说，在商品房销售合同中，可以约定车库的归属并在约定归属之后同时约定使用权是否转让。但是，开发商也可以在保留车库所有权之后，将车库转让给业主以外的其他人，或者通过有偿出租的方式转让车库的使用权。不过，车库是否能够转让给他人还需要探讨。
　　2. 约定的时间有关车库归属约定的时间不一，既可以发生在商品房买卖之时，也可能发生在后，通常约定应该是在订立商品房买卖合同时，即使是在开发商已经将车库出租或者借给第三人适用的情况下，也可以保留车库的所有权。一般来说，在签订购买房屋的合同时，任何一方要保留所有权，应当对此提出要求，并规定在合同中。我国司法实践中一些案例也采纳此种观点。例如，北京市华清嘉园9名业主为索要地下人防工程所有权，将海淀区人防办告上法庭。但这起北京首例居民楼地下人防工程所有权案，以业主败诉告终。北京市海淀区法院审理认为，业主在买房时就得知商品房面积中不包含地下室，并没有提出异议，所以，即使地下室成本确由业主分担，但因其在出资时缺乏主观能动性，谈不上是法律意义上的“投资人”。9 名业主认为，他们购买房屋的价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、公用设施，业主应为该人防设施的投资人及所有权人。海淀区法院一审驳回了业主们的诉讼请求， 9名业主上诉至一中院，一中院认为， 9名业主在签订合同时，应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时，应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室，因此即使维修该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的投资行为[13]。

第 [1] [2] [3] [4] [5] 页 共[6]页